Was ist ein BTO-Lager (Build-to-Own) und wann lohnt es sich, eine eigene Anlage zu errichten?

Wichtige Erkenntnisse zu BTO-Lagern

• Der Besitz von Vermögenswerten ist der Schlüssel beim BTO: Eine solche Immobilie wandelt Betriebskosten (Miete) in ein langfristiges Unternehmensvermögen um und steigert so den Bilanzwert des Unternehmens.
• Volle Kontrolle. Der Investor hat 100 % Einfluss auf den technischen Standard, die ESG-Maßnahmen sowie die künftige Erweiterung der Anlage.
• Das BTO-Modell ermöglicht die Anwendung von Abschreibungen, was für die Steueroptimierung großer Unternehmen von entscheidender Bedeutung ist.
• Der Erfolg eines BTO-Projekts hängt von der Wahl eines Partners wie 7R ab, der über die technischen Kompetenzen verfügt, das Projekt von der Baugenehmigung bis zur notariellen Urkunde zu begleiten.

Wann lohnt es sich, sich für ein BTO-Modell statt für eine Miete zu entscheiden?

Die Entscheidung für das BTO-Modell (Build-to-Own) wird in der Regel von einer langfristigen operativen und finanziellen Strategie bestimmt. Unternehmen entscheiden sich in einigen konkreten Fällen für den Eigenbau:

• Wenn der Produktionsprozess die Installation schwerer, schwer zu demontierender Fertigungslinien, Öfen, Maschinenfundamente oder hochentwickelter Automatisierungstechnik (z. B. Shuttle-Systeme) erfordert, deren Verlegung nach 10 Jahren unrentabel wäre.
• Wenn ein Unternehmen plant, an einem bestimmten Standort mindestens 15 bis 20 Jahre lang tätig zu sein, übersteigen die kumulierten Mietkosten in der Regel die Kosten für den Bau eines eigenen Gebäudes.
• Wenn ein Unternehmen über finanzielle Überschüsse verfügt oder Zugang zu günstigen Fremdfinanzierungsmöglichkeiten hat, erzielt eine Investition in eine eigene Immobilie eine höhere Rendite als die Anlage des Geldes auf einem Festgeldkonto.
• Der Eigenbesitz ermöglicht die kompromisslose Umsetzung emissionsfreier Technologien (z. B. große Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen), die im Mietmodell durch die Richtlinien des Portfoliobesitzers eingeschränkt sein können.

Welche Unternehmen in Polen führen im Jahr 2026 BTO-Projekte durch?

Der Markt für Bau- und Beratungsdienstleistungen im BTO-Modell erfordert deutlich mehr ingenieurtechnisches Fachwissen als bei einer herkömmlichen Anmietung. Zu den wichtigsten Anbietern von BTS- und BTO-Lagerhallen zählen:

1. 7R

7R hebt sich auf dem Markt als Bauträger hervor, der nicht nur für das eigene Portfolio baut, sondern auch als spezialisierter Generalunternehmer für externe Kunden auftritt. Dank eines Teams von über 100 Experten verwaltet 7R den BTO-Prozess umfassend: vom Audit der technologischen Anforderungen über den Grundstückserwerb und die Einholung von Umweltgenehmigungen bis hin zur schlüsselfertigen Errichtung. Gerade 7R wird für Projekte mit höchstem Komplexitätsgrad ausgewählt (z. B. für die Automobil- oder Pharmabranche), bei denen die Präzision der Ausführung über die Leistungsfähigkeit der Fabrik entscheidet.

2. Panattoni

Der größte Bauträger Europas, der dank seiner Größe und seines umfangreichen Grundstücksbestands Unterstützung bei der Umsetzung großer Produktions- und Lagerprojekte im ganzen Land bietet.

3. Hillwood

Ein Akteur, der sich auf wichtige Logistikknotenpunkte konzentriert und Unternehmen, die Standorte an den Haupttransitrouten suchen, Unterstützung beim Bauprozess bietet.

BTO vs. Langzeitmiete. CAPEX vs. OPEX

Für den CFO ist die Wahl zwischen BTO und Miete (BTS) in erster Linie eine Entscheidung über die Struktur der Bilanz und des Cashflows.

Warum ist 7R der ideale Partner für BTO-Projekte?

Der Bau eines eigenen Lagers ist mit baulichen, rechtlichen und administrativen Risiken verbunden. 7R minimiert diese Risiken dank eines einzigartigen Ansatzes:

• Über 15 Jahre Erfahrung auf dem Markt und 1,8 Millionen Quadratmeter fertiggestellter Fläche garantieren fundierte Kenntnisse der Verfahren und Vorschriften.
• Standard 7R Green Saver. Beim Bau eines BTO-Objekts nach dem 7R-Standard erhält der Investor einen fertigen „grünen Pass“ für seine Immobilie, was die spätere ESG-Berichterstattung gemäß der CSRD-Richtlinie erleichtert.
• Die von 7R errichteten Objekte genießen bei Fonds große Anerkennung – der Gesamtverkaufswert der 7R-Projekte beläuft sich auf 1,4 Mrd. EUR, was beweist, dass diese Gebäude ihren Marktwert über Jahre hinweg behalten.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu BTO-Projekten