Da der Lagerimmobilienmarkt weiterhin rasant wächst, gewinnen auch BTS-Projekte – also solche, die auf einzelne Kunden zugeschnitten sind – zunehmend an Bedeutung in diesem Sektor. Und wer könnte die gestalterische Qualität solcher Projekte besser erläutern als Karol Górnicki, Senior BTS Leasing Manager bei 7R?
Was macht eine BTS-Investition aus?
Karol Górnicki, Leasing Director Emerging Markets bei 7R: Eine BTS-Investition ist ein hochspezialisiertes Projekt, das entsteht, wenn der Kunde individuelle und klar definierte Erwartungen hat. Die Entscheidung für die Umsetzung eines BTS-Projekts fällt, wenn dem Kunden bewusst ist, dass keines der auf dem Markt verfügbaren Projekte die richtigen Spezifikationen oder Merkmale aufweist, die für seinen Betrieb erforderlich sind. Ein wichtiger Faktor kann die Sicherung eines bestimmten Standorts sein. Bei Standardprojekten konzentrieren sich die Entwickler hingegen auf die allgemeinen Bedürfnisse, die für eine bestimmte Gruppe von Mietern universell sind.
Was interessiert die Mieter von BTS besonders?
Ihre Anforderungen variieren je nach Art ihrer Geschäftstätigkeit. Für Velvet CARE war beispielsweise der Standort entscheidend – ein Standort, der einen gewissen Abstand zur Produktionsstätte des Unternehmens gewährleisten würde. Ähnlich verhielt es sich bei BWI, obwohl in diesem Fall ein repräsentativer Standort in der Nähe des Flughafens gefordert war – und dies erwies sich als ausschlaggebender Faktor.
Ein weiteres wichtiges Kriterium könnte der Zugang zu einer bestimmten Strommenge sein, beispielsweise für bestimmte Arten von Kunden aus dem Produktionsbereich. Ein solcher Kunde für 7R war Valeo Siemens eAutomotive in Czechowice-Dziedzice. In ihrem Fall suchten wir nach einem Standort mit einer Verfügbarkeit von fast 12,5 MW, und davon gibt es in der Nähe von Bielsko-Biała nicht viele.
Wie sieht es mit den überdurchschnittlichen Lösungen in den Einrichtungen selbst aus?
Maßgeschneiderte Lösungen hängen von den Besonderheiten des jeweiligen Kundengeschäfts und der jeweiligen Prozesse ab. Diese unterscheiden sich je nach Produktionsbereich und E-Commerce. Wir entwickeln auch Einrichtungen, die spezielle Lagerung für Produkte wie Reifen und Alkohol bieten. Oft übersteigen die Investitionskosten für die Anpassung bestehender Räumlichkeiten an die Technologie des Kunden den Wert des Gebäudes selbst, und dann muss die Entscheidung getroffen werden, ein maßgeschneidertes Projekt zu realisieren. Für den Betrieb des Mieters könnten auch Sozial- oder Büroräume erforderlich sein, die über den Marktdurchschnitt von 5–7 % der Lagerfläche hinausgehen.
Auch in Lagerhallen hält die Automatisierung rasch Einzug. Wie wirkt sich dies auf die Umsetzung von Projekten aus?
Wir beobachten immer mehr Projekte, bei denen Kunden nach überdurchschnittlichen Einrichtungen suchen, die genau auf Lösungen für die Automatisierung von Lagerprozessen zugeschnitten sind. Dies gilt insbesondere für E-Commerce-Unternehmen, die mehrstöckige Zwischenebenen, sogenannte „Pick-Towers“, für Lager- und Kommissionierprozesse nutzen. Die Entscheidung für eine solche Lösung ist einfach: Je höher die Zwischenebene, desto größer die Einsparungen.
Bei 7R entwickeln wir derzeit vierstöckige Zwischengeschosse mit einer Höhe von 12,2 m. Zu unserem Portfolio gehört jedoch auch ein automatisiertes Hochregallager für Żabka mit einer Höhe von 40 m. In diesem Fall war neben den auf die Kundenbedürfnisse zugeschnittenen technischen Spezifikationen der Anlage auch ein Grundstück erforderlich, dessen Bebauungsplan die Errichtung solcher Hochbauten zulässt.
Stimmt es wirklich, dass der Großteil dieser Automatisierung derzeit in Gebäuden zu finden ist, die von E-Commerce-Unternehmen genutzt werden?
Das ist zwar richtig, aber die Projekte in diesem Sektor gehören tatsächlich zu den interessantesten. Ein Beispiel war eine BTS-Anlage in einem Lagerpark, die interessanterweise in der Anfangsphase als Multi-Tenant-Projekt (von mehreren Unternehmen gemietet) geplant war, doch der Kunde entschied sich schließlich für eine BTS-Anlage, die später erweitert werden kann. Neben dem Zwischengeschoss für die Kommissionierung verfügt sie auch über ein Miniload-System, also ein automatisches System zur Lagerung kleiner Lasten. Hier bewegen sich statt Gabelstaplern Regalbediengeräte zwischen den Regalen, die automatisch die vom Betreiber des Bestellsystems bestellten Waren entnehmen. Anschließend werden die Waren zu den Förderbändern und in den Komplettierungsbereich transportiert. Der letzte Schritt ist der Versand zur Auslieferung. Wir haben ein ähnliches BTS-Projekt für WearCo, den Eigentümer von Answear.com, einem führenden Online-Modeshop, abgeschlossen.
Eines der interessantesten Projekte war das für die Hultafors Group entwickelte Projekt, bei dem es sich um die erste in Polen angemietete Anlage handelt, die das AutoStore-System nutzt. Dabei handelt es sich um eine automatisierte Kommissionierplattform mit höchster Leistungsfähigkeit, die von rund um die Uhr arbeitenden Robotern betrieben wird. Das System ist nicht nur äußerst effizient, sondern spart auch Energie.
Ausgewählte Sonderlösungen für Lager:
- Laborbereiche, in denen der Kunde die Einstellungen, z. B. Temperatur und Luftfeuchtigkeit, selbst regelt
- Kaltwasserkühlsysteme
- erhöhte Bodenbelastbarkeit von bis zu 7 Tonnen pro Quadratmeter und eine höhere Ebenheit, um eine Induktionsschleife unter den Systemwagen verlegen zu können
- Luftschleier in Ladezonen
- das automatisierte Lagersystem AutoStore
- Brandschutz nach FM Global unter Einsatz spezieller Wasserwerfer mit einem optischen Brandherd-Erkennungssystem
- Bunker, belüftete Räume mit Brandschutzabtrennung zur Lagerung von Flüssigkeiten und explosiven Stoffen, ausgestattet mit einem Explosionsschutzsystem
- Kraft-Wärme-Kälte-Kopplungsanlagen
- Ladestationen für Elektroautos
- „Unsichtbare Zäune“ (ein Zaun-Alarmsystem)
