Vzhledem k tomu, že trh se skladovými prostory nadále rychle roste, získávají v tomto odvětví stále větší podíl také projekty typu BTS, tedy projekty šité na míru jednotlivým klientům. A kdo by mohl lépe vysvětlit kvalitu návrhu těchto projektů než Karol Górnicki, vedoucí manažer pro pronájem nemovitostí typu BTS ve společnosti 7R?
Co charakterizuje investici do BTS?
Karol Górnicki, ředitel pro leasing na rozvíjejících se trzích ve společnosti 7R: Investice typu BTS je vysoce specializovaný projekt, který vzniká v případě, že má klient individuální a jasně definované očekávání. K rozhodnutí realizovat projekt typu BTS dochází tehdy, když si klient uvědomí, že žádný z projektů dostupných na trhu nesplňuje specifikace ani nevykazuje vlastnosti nezbytné pro jeho provoz. Důležitým faktorem může být zajištění konkrétní lokality. U standardních projektů se však developeři zaměřují na obecné potřeby, které jsou pro danou skupinu nájemců univerzální.
O co mají nájemníci v BTS největší zájem?
Jejich potřeby se liší v závislosti na druhu činnosti, kterou vykonávají. Například pro společnost Velvet CARE byla klíčová poloha – taková, která by zajišťovala určitou vzdálenost od výrobního závodu společnosti. Podobná situace nastala i v případě společnosti BWI, ačkoli v tomto případě požadovali prestižní lokalitu v blízkosti letiště – a právě to se ukázalo jako rozhodující faktor.
Dalším klíčovým kritériem může být přístup k určitému množství elektřiny, například pro konkrétní typy zákazníků působících ve výrobním sektoru. Jedním z takových zákazníků společnosti 7R byla firma Valeo Siemens eAutomotive v Czechowicích-Dziedzicích. V jejich případě jsme hledali lokalitu s přístupem k téměř 12,5 MW, a takových míst v okolí Bielska-Białé není mnoho.
A co nadstandardní řešení přímo v těchto zařízeních?
Nestandardní řešení závisí na charakteristikách podnikání a procesů konkrétního klienta. Ty se liší v případě výroby a elektronického obchodu. Vyvíjíme také zařízení, která poskytují speciální skladování pro produkty, jako jsou pneumatiky a alkohol. Často investiční výdaje spojené s přizpůsobením stávajících prostor pro technologii klienta přesahují hodnotu samotné budovy, a pak je třeba se rozhodnout pro realizaci projektu na míru. Pro provoz nájemce mohou být rovněž zapotřebí společenské nebo kancelářské prostory, které přesahují tržní průměr 5–7 % plochy skladové budovy.
Automatizace se rychle prosazuje i ve skladových halách. Jaký to má vliv na realizaci projektů?
Setkáváme se s čím dál více projekty, v nichž zákazníci hledají nadstandardní zařízení, přesně přizpůsobená řešením v oblasti automatizace skladových procesů. To platí zejména pro e-commerce společnosti, které pro skladování a vychystávání využívají víceúrovňové mezipatra, tzv. „pick towers“. Volba takového řešení je jednoduchá: čím vyšší mezipatro, tím větší úspory přináší.
Ve společnosti 7R v současné době budujeme čtyřpodlažní mezipatra o výšce 12,2 m. Naše portfolio však zahrnuje také automatizovaný vysokoregálový sklad pro společnost Żabka, který dosahuje výšky 40 m. V tomto případě bylo kromě technických specifikací objektu přizpůsobených potřebám klienta nutné také najít pozemek s územním plánem, který by umožňoval výstavbu takových výškových budov.
Je opravdu pravda, že většina této automatizace se v současné době nachází v budovách, které využívají společnosti zabývající se elektronickým obchodem?
To je pravda, ale projekty v tomto odvětví patří ve skutečnosti k těm nejzajímavějším. Jedním z příkladů byl objekt typu BTS ve skladovém parku, který měl v počáteční fázi být, což je zajímavé, projektem s více nájemci (pronajatým několika společnostmi), ale klient se nakonec rozhodl pro objekt typu BTS, který lze v budoucnu rozšířit. Kromě mezipatra pro vychystávání zboží je zde také miniload, tj. automatický systém pro skladování malých nákladů. Místo vysokozdvižných vozíků se zde mezi regály pohybují regálové jeřáby, které automaticky vyzvedávají zboží objednané operátorem objednávkového systému. Poté je zboží přesunuto na dopravníky a do zóny kompletace. Poslední fází je jeho odeslání k distribuci. Podobnou investici typu BTS jsme realizovali pro společnost WearCo, majitele Answear.com, předního internetového obchodu s módou.
Jedním z nejzajímavějších projektů byl ten, který byl vyvinut pro skupinu Hultafors Group – jedná se o první pronajatý objekt v Polsku, kde se využívá systém AutoStore. Jedná se o automatizovanou platformu pro vychystávání objednávek s nejvyšší úrovní výkonu, kterou obsluhují roboti pracující nepřetržitě. Systém je nejen vysoce efektivní, ale také šetří energii.
Vybraná nestandardní řešení používaná ve skladech:
- laboratorní prostory, kde si klient sám nastavuje parametry, např. teplotu a vlhkost
- chladicí systémy s chlazenou vodou
- zvýšená nosnost podlahy až na 7 tun na m² a větší rovinnost, aby bylo možné pod vozíky systému nainstalovat indukční smyčku
- vzduchové clony v nakládacích zónách
- automatizovaný skladový systém AutoStore
- Protipožární ochrana společnosti FM Global využívající speciální vodní děla s optickým systémem detekce zdroje požáru
- bunkry, odvětrávané prostory s protipožárními přepážkami pro skladování kapalin a výbušných materiálů vybavené systémem ochrany proti výbuchu
- trigenerační systémy
- nabíjecí stanice pro elektromobily
- „neviditelné ploty“ (poplašný systém pro ploty)
