Proces projektowania magazynu

W tym odcinku Tomasz Szpyt rozmawia z Joanną Lewandowską, Head of Construction & Design w 7R.

Posłuchaj, by dowiedzieć się:

• Czym różni się projektowanie magazynu od projektowania np. budynku mieszkalnego?
• Jakich narzędzi i systemów używa współczesny architekt i co dzięki nim zyskuje?
• Jakie są najnowsze trendy w projektowaniu nieruchomości magazynowych?
• Jak mogą wyglądać magazyny przyszłości?

 

Tomasz Szpyt: Dzień dobry Państwu, nazywam się Tomasz Szpyt. Witam w serii podcastów 7R.Blog.On. Dzisiaj mamy przyjemność gościć Panią Joannę Lewandowską – Head of Design and Construction w 7R. Porozmawiamy dzisiaj o tym, jak się projektuje właściwie magazyn. Od czego się zaczyna? Co jest ważne w projektowaniu magazynu? Czym to się różni od projektowania innego typu budynków? Pani Joanno, ma Pani doświadczenie z mieszkaniówki. Teraz firma magazynowa. Czym różni się projektowanie magazynu od bloku mieszkalnego?

Joanna Lewandowska: Procesowo jest to bardzo podobne. Można by rzec, że w tym zakresie przygotowania projektu i potem jego wykonania, realizacji tej inwestycji – to w zasadzie nie ma procesowo różnic. Natomiast oczywiście produkt jest inny. Zatem wszystkie komplikacje, zagrożenia, ryzyka – związane z takim czy innym produktem – one odpowiednio są dostosowane do tego rodzaju. Mieszkaniówka to jest skala klientów. Tutaj jest zasadnicza różnica, że mamy tych klientów na przykład tysiąc, albo pięćset mieszkań. Ileś rodzin, i tak dalej. Tym wszystkim ludziom musimy wydać te ich wymarzone, wykochane, wyczekane i bardzo drogie mieszkania marzeń. Tutaj tych naszych klientów na ogół jest kilku, a może czasami jest tylko jeden. To jest myślę ta różnica podstawowa. Natomiast oczywiście też technologia jest inna. Wszelkie ryzyka związane z usterkami – to jest całkiem inny obszar, ale pozwolenie na budowę zdobywa się według tych samych przepisów, według tych samych wymagań. Na podobnych dokumentach, czy nawet takich samych dokumentach co do zasady. Wykonujemy również wszystkie opracowania techniczne, związane ze środowiskiem. Uzyskujemy zawsze decyzję środowiskową, warunki techniczne. Musimy się dostosować do miejscowego planu – czyli do przepisów. Organizujemy przetarg, wybieramy generalnego wykonawcę. Cały proces wytwarzania, realizacji budowy – i potem też państwowe odbiory i przekazanie do klienta, do najemcy.

Wspomniała Pani, że jest wiele podobieństw. klienci też się różnią – o tym też Pani wspomniała. Który klient jest bardziej wymagający? Ten mieszkaniowy, czy logistyczny, magazynowy?

Każdy jest po swojemu wymagający. Ja myślę, że nie można powiedzieć, który jest bardziej. Jak kupuję mieszkanie za pół miliona złotych i są to moje oszczędności życia, to ja jestem super bardzo wymagająca. Chociaż bywają też ludzie, którzy bardzo ufają i nie mają uwag, czy przyjmują ten produkt bezusterkowo na przykład. Najemcy to jest klient instytucjonalny. Tutaj są inne poziomy kosztów, inne poziomy zaangażowania, inne poziomy wymagania. Czasami bywają bardzo wymagający klienci na tym etapie dostosowania ich powierzchni. Bardzo często bywa tak, że nowe pomysły wchodzą w trakcie realizacji już projektu, wykonania, budowy. Te pomysły są pewnie bardzo dobre, ważne i istotne dla przyszłego najemcy. Natomiast nie wszystkie są możliwe do wprowadzenia na danym etapie. Odbywają się różnego rodzaju dyskusje, negocjacje i takie historie, które są czasami bardzo pracochłonne, bardzo angażujące. Czasami też burzliwe. Różnie to wychodzi. Na koniec dnia zawsze rozmawiamy z ludźmi. Czy jesteśmy w obszarze uzgodnieniowym – tego tak zwanego permittingu – czyli uzyskiwania wszystkich decyzji, opinii, i tak dalej – wtedy rozmawiamy z urzędnikami, to też są ludzie. To jest z mojego doświadczenia – niezależnie od branży – w tej chwili w deweloperce najtrudniejszy etap tak naprawdę całego cyklu inwestycyjnego – właśnie ten etap uzgodnieniowy. Czyli projekt plus wszystkie opracowania okołoprojektowe, bo trudne i zawiłe są czasami te – nawet nie przepisy – ale sposób interpretowania tych przepisów przez konkretnych urzędników, w różnych rejonach kraju. Różnie jest to interpretowane. Także tu jest ten kontakt z człowiekiem na koniec dnia, który przyjmuje taką interpretację. Zgadza się, bądź nie. Podobnie jest z najemcami. Podobnie jest w tym procesie z naszymi klientami – później tymi docelowymi, którzy kupują od nas inwestycje, którzy mają też swoje oczekiwania. Mają swój cel do zrealizowania. Ułożenie tych wszystkich procesów tak, żeby po pierwsze – widzieć ten cel jako cel wspólny – jest trudne. Często też jest chyba trudne przekonanie tych ludzi, że to naprawdę jest wspólny cel.

Wspomniała Pani, że projektowanie nawet magazynu, to nie jest bułka z masłem. Życie ułatwiać ma nam technologia. Żyjemy w czasach rewolucji technologicznej, która wpływa chyba na każdy aspekt naszego życia. Myślę, że również na magazyny – i obiekty sprzed dziesięciu lat, są zupełnie innym produktem, niż te budowane teraz. Żeby budować bardziej skomplikowane systemy, bardziej skomplikowane budynki – trzeba pewnie wykorzystywać też nieco bardziej zaawansowane narzędzia. Jaki jest arsenał współczesnego architekta? Z czego korzysta?

Rzeczywiście dotknął Pan takiego obszaru, który jest w tej chwili niezmiernie ważny w procesie projektowym i też wykonawczym, również zarządczym później. Patrząc na zarządzanie obiektem. Tak jak mówię – w oderwaniu zupełnie – nieważne jaki to jest obiekt. Czy mieszkaniowy, czy retailowy, czy magazynowy, czy biurowy – sposób projektowania. Kiedyś, i to całkiem niedawno, zasadniczo projektowało się głównie na płasko. Czyli w dwóch wymiarach. Do tej pory bardzo dużo się tak projektuje. Natomiast od jakiegoś czasu rozwijana jest też technologia BIM, czyli Building Information Modeling. To jest cała technologia, która skupia w sobie wiele różnych elementów i aspektów procesu projektowego. Do tego są opracowane narzędzia projektowe, takie trójwymiarowe. Czyli projektowane w 3D. Zwykle stosuje się Revit lub Archicad. Z doświadczenia widzę, że bardziej popularny jest Revit. Natomiast tak zupełnie w oderwaniu od myślenia projektowego – można by powiedzieć, że ta technologia BIM – to jest bardzo ciekawe – bo to jest takie tworzenie w przestrzeni wirtualnego miejsca, w którym wszystkie strony procesu projektowego znajdują swoje istotne dla nich elementy. Czyli tworzy się w trójwymiarze obiekt, do którego przypisuje się cechy fizyczne, parametry. Czyli można na przykład określić w tym obiekcie oporność cieplną. Można określić dostawcę danych materiałów. Można określić inne parametry fizyczne, termoizolacyjne, i tak dalej. Co więcej – ten obiekt można wybudować czy zamodelować nie tylko w trzech, ale i w czterech czy pięciu wymiarach. Ponieważ do trzech naszych podstawowych wymiarów przestrzennych można dodać wymiar kosztowy i można na koniec dnia dodać też wymiar czasowy. Czyli mamy pewną inwestycję w wymiarze pieniędzy i czasu – kiedy ona powinna być zrealizowana. Po uruchomieniu tych parametrów widzimy i jesteśmy w stanie sobie zamodelować – czy na przykład dany obiekt, magazyn – jest realizowany na czas, zgodnie z założonym harmonogramem – i które z jego konkretnych elementów konstrukcyjnych, wykonawczych świecą się na czerwono – czyli powinny być już wykonane, a jeszcze na dzisiaj nie są. To jest bardzo złożone narzędzie do zarządzania inwestycją czy projektem, które daje możliwości. Taki świat, w którym skupiają się wszystkie cechy tego obiektu i ilość tych cech, parametrów, które można przypisać – jest naprawdę mało ograniczona. Czyli każdy kto bierze udział w tym procesie, może z tego czerpać.

O ile dobrze rozumiem – technologia ta pozwala na stworzenie najpierw modelu cyfrowego jakiegoś budynku – zanim powstanie on w rzeczywistości, już na konkretnej działce, i na monitorowanie procesu powstawania tego budynku. Czy ta technologia daje też później jakieś korzyści najemcom, finalnym właścicielom budynku, inwestorom? Gdyby mogła Pani powiedzieć tak w kilku zdaniach, jakie są korzyści z tego BIM-u?

Korzyścią z całą pewnością jest ta ilość informacji, która jest włożona w tym projekcie, w tej technologii wykonanym, której nie da się w żaden sposób włożyć w projekt, który jest robiony w dwóch wymiarach. Korzyścią jest szybkie zidentyfikowanie kolizji. Branż, czy instalacyjnych, czy instalacyjnych z konstrukcją. Wszelkich kolizji tak naprawdę, które są na ogół w tradycyjnym projektowaniu odnajdywane bardzo często – jeśli nie najczęściej – na etapie już wykonawczym. Co bardzo komplikuje i podraża inwestycje. Na koniec dnia oczywiście ten obiekt posiada – tak jak mówiłam – możliwości sparametryzowania wszystkiego. Począwszy od rodzaju opraw oświetleniowych, źródeł światła, rodzaju elewacji, szeregotypów, różnego rodzaju elementów. W związku z czym, na przykład dla kogoś, kto zarządza tym obiektem – jest to duże ułatwienie, bo jeśli jakiś element inwestycji obiektu nie funkcjonuje tak jak należy – bardzo łatwo jest dowiedzieć się z tego modelu jakiego rodzaju elementu nam brakuje. Kto był dostawcą, jakie on ma parametry techniczne, gdzie go można zamówić – jest to ogromna wiedza również z punktu widzenia zarządzania funkcjonującym już obiektem.

Mówiliśmy, że magazyny w ciągu dekady zmieniły się właściwie z prostych kostek, z prostych pudełek – jak to kiedyś mówiło się o magazynach. Teraz mamy bardzo zaawansowane budynki. Wyposażone w bardzo skomplikowane systemu. Jak Pani zdaniem mogą wyglądać magazyny powiedzmy… za kolejną dekadę? Jakich nowinek możemy się spodziewać w projektowaniu tego typu budynków?

Myślę, że wszelkich nowinek technicznych i trendów na rynku, które chyba najszybciej przysposabiają do siebie inwestycje biurowe – z różnych względów – ale które się opierają na filozofii dbałości o klimat, dbałości o środowisko – ogólniepojętej. Na pewno te trendy będą pierwsze. Będą wdrażane. Bardzo chętnie widziane przez najemców, bo taka cecha dbałości o jakość naszego życia – i w związku z tym środowisko i klimat, i przyszłość – przywiązanie do tej cechy na pewno też bardzo podnosi prestiż i świadomość. To jest bardzo dobrze widziane. W tym kierunku my będziemy również bardzo uważnie śledzić co się dzieje, co robi konkurencja, co się dzieje na rynku. Oczywiście nie tylko polskim, ale i światowym. Mam nadzieję – tak liczę i tak bym chciała się jak najbardziej zaangażować w tym kierunku, żeby te nasze obiekty były bardzo eleganckie, ładne. Podobały się. Były dobrze wpisane w otaczające środowisko – miejsce, gdzie są realizowane. W okoliczną społeczność. Żeby zachęcały najemców do zasiedlania ich. Również tych najemców, którzy mają swoje zasoby. Mają swoje zespoły, ludzi, pracowników. Żeby ci pracownicy też czuli się docenieni, lubili te miejsca, lubili tam przebywać – mieli komfort pracy, eleganckie wnętrza. Żeby im się po prostu to podobało. Żeby ta nasza marka 7R była bardzo chwalona. Nie tylko przez najemców, ale również przez użytkowników, którzy tam codziennie pracują. Przychodzą rano do pracy i wieczorem wracają do domu.

Tomasz Szpyt: Pani Joanno, serdecznie dziękuję za rozmowę. Dzisiaj naszym gościem była Joanna Lewandowska – Head of Desing and Construction w 7R. 

Joanna Lewandowska: Bardzo dziękuję za rozmowę.