Portfel projektów 7R to 3 mln mkw.

W planach i w realizacji mamy obecnie 3 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Mając taki portfel, jesteśmy w stanie elastycznie reagować na potrzeby rynku. Będziemy teraz budować selektywnie, mniej niż zakładaliśmy jeszcze rok temu, ponieważ zmieniły się warunki rynkowe. Kluczowa jest dla nas wysoka jakość obiektów i wzmacnianie ich długookresowej wartości – tłumaczy Tomasz Lubowiecki, prezes zarządu 7R.

Grażyna Kuryłło, Property News: Czy magazyny są odporne na inflację?

Tomasz Lubowiecki, prezes zarządu 7R: Tak i nie. Koszty budowy bardzo poszybowały do góry. Uważam, że w związku z tym mniej będzie realizacji. Jednocześnie czynsze muszą rosnąć, więc magazyn jako produkt w pewnym sensie jest odporny, ponieważ daje dobre przychody. Stawki są indeksowane, więc właściciel obiektu jest zabezpieczony.

Najemca musi płacić, ale czy te wzrosty nie przyhamują popytu?

Trudno to dziś przewidzieć, ale moim zdaniem popyt spadnie. Jednak, przy zmniejszonej podaży, nie będzie to bardzo widoczne.

Czy wojna w Ukrainie może zmienić ten trend?

Tak. Firmy z Ukrainy, Rosji czy Białorusi myślą o relokacji, więc już wypytują o nasze magazyny. Zatem doświadczymy nearshoringu, którego spodziewaliśmy się już w pandemii, tylko że wtedy chodziło o skrócenie łańcucha dostaw z Azji, a teraz doświadczymy napływu podmiotów zza naszej wschodniej granicy. Sądzę, że wkrótce będziemy realizować obiekty typu BTS dla konkretnych firm opuszczających tamtejsze rynki.

Czy jednak z drugiej strony, to nasze sąsiedztwo z krajem pogrążonym wojną nie wywołuje konsternacji u inwestorów zagranicznych?

Jeszcze warto wspomnieć o odbudowie Ukrainy. To też duża szansa, prawda?

Tak, to na pewno będzie dla nas duże wyzwanie. Firmy, które się zaangażują w ten proces będą wynajmować u nas magazyny lub prowadzić produkcję. Zatem tutaj tkwi duży potencjał dla polskiego rynku. My także zamierzamy uczestniczyć w tym przedsięwzięciu.

Sami, czy z partnerem? W końcu wy lubicie zapraszać do współpracy konkurencję. To trochę nietypowe.

Rzeczywiście nasza strategia przewiduje zarówno sprzedaż obiektów funduszom, jak i współpracę z konkurencją. Realizowaliśmy już projekty m.in. z Hillwoodem, GLP, Segro czy teraz CTP. Nasza filozofia pokazuje, że lubimy współpracować z konkurencją, bo potrafimy im dostarczać dobre projekty. Jesteśmy dynamicznym graczem i nasi konkurenci to cenią.

Dzisiaj na rynku nie tylko inflacja doskwiera, ale też brak rąk do pracy i niektórych materiałów budowlanych, np. stali. Jak wasi generalni wykonawcy sobie z tym radzą?

Jest to wyzwanie. Uważam, że paradoksalnie mniejsza liczba realizowanych projektów, pomoże generalnym wykonawcom, ponieważ trochę zmniejszy się zapotrzebowanie na pracowników. Już na przykład generalni są bardziej selektywni przy wyborze projektów, bo chcą współpracować tylko ze stabilnymi deweloperami. Mamy to szczęście, że zaliczamy się do tego grona. Do tej pory nie mieliśmy żadnych problemów z wyborem wykonawcy. Trzeba przyznać, że rynek jest w tej chwili trudny.

Zapewne także przez mniejszą dostępność gruntu?

Tak, ponieważ dzisiaj właściciele wolą trzymać w portfelu grunty zamiast pieniędzy, oczywiście ze względu na inflację. Zatem pozyskanie terenów nie jest proste. Z tego powodu postanowiliśmy część wybudowanych obiektów zatrzymać w swoim portfolio. Wiemy, że ich wycena będzie z czasem rosła. W ten sposób wzmocnimy wartość firmy. Nadal zamierzamy sprzedawać nasze magazyny, ale otwieramy się też bardziej na zarządzanie własnymi obiektami. Doświadczenia nam nie brakuje – już w tej chwili zarządzamy powierzchnią ponad 1 mln mkw. – zarówno własnych, jak i powierzonych nam przez współpracujące z nami fundusze. Specjalizujemy się w projektach zaawansowanych technologicznie i przyjaznych środowisku. Dążymy do neutralności klimatycznej i dbamy o społeczne otoczenie naszych obiektów. Inwestorzy doceniają działania firm zgodne z kryteriami ESG.

Certyfikujecie magazyny w systemie BREAM. Wasz standard to Very Good. Czy planujecie „wskoczyć” na Excellent? 

Oczywiście, to jeden z naszych celów i magazynów z certyfikatem Excellent będzie coraz więcej, tego oczekują nasi klienci. Na przykład w końcowej fazie realizacji jest obecnie nasz magazyn dla Żabki, który powstaje w Radzyminie pod Warszawą. Już we wstępnej fazie projektu został objęty certyfikacją BREEAM Excellent.

7R planuje zadebiutować za granicą. W Czechach powstanie w czwartym kwartale tego roku pierwszy magazyn. Czyżby polski rynek robił się dla was za ciasny?

Podjęliśmy tę decyzję już na początku zeszłego roku, ponieważ podążamy za naszymi klientami, a oni pytają o nasze obiekty także za granicą. Zdecydowaliśmy się na Czechy, bo jesteśmy w „koszyku” Europy centralnej i chcemy nasze kompetencje też tam zaprezentować. To będzie big box, w bardzo dobrej lokalizacji – tuż przy autostradzie, 40 km od Brna. Jednak cały czas Polska jest naszym głównym rynkiem.

Z jakim poziomem komercjalizacji będziecie ruszać z projektami, bo rozumiem, że budowanie spekulacyjne nie wchodzi w rachubę?

Nigdy nie byliśmy królem spekulacji. Zawsze budujemy na mocnym przednajmie – 30 proc. umów pre-lease to minimum, bez którego nie ruszamy z projektem. Przy czym w kompletnie nowych lokalizacjach będziemy bardzo ostrożni. Natomiast, jeśli chodzi o ekspansje istniejących parków, w których znamy partnerów i ich oczekiwania, to skłonność do odważnych decyzji możemy mieć większą.

Czy jest dzisiaj problem ze skompletowaniem umów przednajmu?

Dynamika jest cały czas spora. Mamy dobry poziom przednajmu uzyskiwany na bardzo wielu projektach, ale też jest tak, że wyczuwa się niepewność na rynku. W takich warunkach każdą decyzję podejmuje się rozważniej. Słowem: nie ma stagnacji, ale są oznaki zapowiadające ochłodzenie. Na szczęście oprócz ryzyk przed całą branża stoi też mnóstwo szans i jestem pewien, że zostaną one właściwie wykorzystane.

Jak zmieni się tempo waszych realizacji. Czy zapowiadany milion metrów kwadratowych rocznie uda się utrzymać?

Wywiad ukazał się w portalu Property News 18 maja 2022 r.