Operacyjny i technologiczny majstersztyk logistyczny
Hala w trafionej lokalizacji nie wystarczy, aby powierzchnia magazynowa cieszyła się zainteresowaniem najemców lub inwestorów. Dobry obiekt i jego projekt to coraz częściej prawdziwy operacyjny i technologiczny majstersztyk. Co jest dziś projektową awangardą, a co wyzwaniem w sektorze nieruchomości magazynowych?
Apetyt na magazyny rośnie. Także dlatego, że zmienia się sposób wykorzystania ich powierzchni. Oryginalne elewacje, reprezentacyjne przestrzenie biurowe, naszpikowane technologią hale, bardziej przyjazne pracownikom, sąsiadom i planecie rozwiązania, a nawet tarasy na dachu – to tylko kilka przykładów możliwości magazynów, którymi interesują się najemcy. To też efekt coraz bardziej wysublimowanych wymogów klientów, rozwijających się planów, ale też nowatorskiego myślenia projektantów oraz rosnących możliwości technicznych i technologicznych, w tym m.in. usprawniania i digitalizacji procesu projektowego.
Kluczem elastyczność
Magazyny projektuje się różnie w zależności od typu i przeznaczenia powierzchni. Dzięki dobremu projektantowi poszczególne typy budynków można łatwo i niedrogo przekształcić w innego rodzaju powierzchnie wedle bieżących potrzeb.
Projektant musi zawsze myśleć kilka kroków w przód, planować układ funkcjonalny, myśleć o możliwości przekształcenia lub podzielenia przestrzeni w przyszłości
zaznacza Ewa Tomaniak
Architektka 7R
Elastyczne i optymalne podejście do spełnienia indywidualnych potrzeb najłatwiej wypracować w formacie BTS (Build-to-Suit) lub BTO (Build-to-Own). Obiekty budowane spekulacyjnie oferowane są w standardzie deweloperskim – opracowanym i stale udoskonalanym. W 7R oznacza on wysokość zabudowy do 10 m lub do 12 m, nośność posadzki dla składowania 7 t/mkw. (parki logistyczne), 5 t/mkw. (obiekty typu City Flex), a także zabezpieczenie ogniowe (dla obiektów powyżej 4 tys. mkw.) w formie oddymiania i tryskaczy oraz doki hydrauliczne, bramy z poziomu zero i place manewrowe.
Innym typem projektów są te dla parków logistycznych i magazynów big box (o powierzchni zabudowy do 50 tys. mkw.), mega big box (100 tys. mkw. i więcej) oraz miejskich: typu small business unit (SBU) o powierzchni zabudowy ok. 10 tys. mkw. i city logistics o powierzchni zabudowy do 20 tys. mkw. Szczególnym wyzwaniem są miejskie formaty.
Gdy obiekty położone są tam, gdzie przestrzeni jest niewiele, kształty działek są niestandardowe, a na terenie zdarzają się pozostałości infrastruktury, musimy się nagimnastykować, żeby taki budynek był ostatecznie przyjazny i łatwo przekształcalny.
tłumaczy Ewa Tomaniak
Po drugie słuchać
Potrzeba elastycznego projektowania sprawia też, że do architektury i budownictwa wchodzą metodyki projektowe sprawdzone w innych obszarach biznesu, np. agile. Projektantowi łatwiej dzięki temu otwarcie i ściśle współpracować ze wszystkimi zaangażowanymi w realizację procesu stronami, co jest niezbędne do zrozumienia i dostosowania się do potrzeb klienta. Te zmieniają się coraz szybciej, co wymaga aktywnego słuchania oraz zadawania pytań. – Ewoluują role projektanta i klienta w procesie projektowym. Od samego początku zbieramy i wymieniamy informacje, tak aby potem jak najlepiej posłużyły także na dalszych etapach, na poziomie wykonawstwa – mówi Ewa Tomaniak.
Potrzebę transparentności i interdyscyplinarności przy projektowaniu widać m.in. we współpracy z najemcami wykorzystującymi automatykę przemysłową. – Magazyn staje się często de facto fabryką: projektant musi doskonale rozumieć procesy technologiczne danej branży i wynikające z nich konkretne miejscowe obciążenia czy formy zabezpieczeń obiektu – opowiada ekspertka 7R.
Pomaga też technologia. System informatyczny BIM (building information management) rewolucjonizuje powoli proces projektowy. Klient może regularnie sprawdzać postępy prac, analizować na bieżąco swoje potrzeby i nanosić poprawki już na wczesnym etapie projektu. – To niejako odwrócenie tradycyjnego procesu projektowego, które umożliwia oszczędność czasu, kosztów, ale też innych zasobów, jak np. papieru, czy ograniczenie liczby spotkań – zaznacza Ewa Tomaniak.
Zielona strona magazynu
W procesie projektowym istotna jest troska o zrównoważony rozwój – zarówno w aspekcie społecznym, gospodarczym, jak i środowiskowym, w tym klimatycznym. 7R od początku realizacji projektów wdraża założenia tzw. zielonych certyfikacji na odpowiednio wysokim poziomie: BREEAM w stopniu co najmniej „Very Good”.
Obiekt, w tym jego wygląd i infrastruktura towarzysząca, musi być przyjazny i funkcjonalny także dla sąsiadujących z nim zabudowań i mieszkańców
podkreśla Ewa Tomaniak
To szczególnie istotne np. przy parkach logistycznych, które zajmują dużą część lokalnych założeń urbanistycznych. Liczą się też m.in. dostępność komunikacyjna czy odpowiedniej wielkości zbiorniki retencyjne. Istotne są zachowanie modułowości obiektów i inne rozwiązania pozwalające oszczędzać zasoby.
Magazyn to nie jest zwykłe pudełko. Często skrywa w sobie zaawansowane procesy, nowoczesne technologie, zielone rozwiązania, dobrą architekturę. Staje się żywym organizmem dostosowującym się – wewnątrz i na zewnątrz – do potrzeb zmieniającego się świata.
Ewa Tomaniak
Architektka 7R
