Miłośnicy haute couture. Dla kogo BTS to dobre rozwiązanie?

Wraz z dynamicznym rozwojem rynku magazynowego w sektorze rośnie też udział projektów typu BTS, czyli obiektów szytych na miarę. Komu najlepiej w haute couture – wyjaśnia Karol Górnicki,  Leasing Director Emerging Markets w 7R.

Co sprawia, że inwestycja jest BTS-em?

Karol Górnicki, Leasing Director Emerging Markets w 7R: Inwestycja typu BTS to wysoce wyspecjalizowany projekt, który powstaje, gdy klient ma spersonalizowane i jasno zdefiniowane oczekiwania. Decyzja o realizacji magazynu BTS zapada wówczas, gdy ma on świadomość, że żaden z dostępnych na rynku projektów nie zapewnia odpowiedniej specyfikacji czy elementów niezbędnych do prowadzenia operacji. Jednym z ważnych parametrów może być także konkretna lokalizacja. W standardowych projektach deweloperzy skupiają się natomiast na uniwersalnych potrzebach danej grupy najemców.

Na co zwracają szczególną uwagę najemcy BTS-ów?

Potrzeby są różne w zależności od typu działalności prowadzonej przez najemcę. Na przykład dla Velvet Care kluczowa była lokalizacja. Taka, która zapewni odpowiednią odległość od zakładu produkcyjnego tej firmy. Podobnie było w przypadku firmy BWI, chociaż tu wymagana była prestiżowa lokalizacja w pobliżu lotniska i to ona okazała się rozstrzygająca.

Innym kluczowym kryterium może być dostęp do wymaganej ilości energii elektrycznej, gdy mamy do czynienia z klientem produkcyjnym. Takim kontrahentem była dla 7R spółka Valeo Siemens eAutomotive w Czechowicach-Dziedzicach. W tym przypadku szukaliśmy lokalizacji z dostępem do blisko 12,5 MW, a takich miejsc nie ma wiele w okolicach Bielska-Białej.

A co z ponadstandardowymi rozwiązaniami w samych obiektach?

Rozwiązania ponadstandardowe zależą od charakterystyki działalności danego klienta i realizowanych przez niego procesów. Będą one inne dla produkcji, a inne dla e-commerce. Realizujemy także obiekty wymagające składowania specjalnego dla takich produktów jak opony czy alkohole. Nierzadko nakłady inwestycyjne związane z dostosowaniem obiektu i technologią klienta przewyższają wartość samego budynku, wówczas również zapada decyzja o budowie projektu spersonalizowanego. Może to być także wymagana dla operacji najemcy powierzchnia socjalna czy biurowa, która przewyższa średnią rynkową na poziomie 5–7 proc. powierzchni magazynu.

Automatyzacja wkracza w szybkim tempie do hal magazynowych. Jak to wpływa na realizację projektów?

Obserwujemy coraz więcej inwestycji, w których klienci szukają obiektów wyższych od standardowych, właśnie z uwagi na automatyzację procesów magazynowych. Dotyczy to przede wszystkim firm z sektora e-commerce wykorzystujących do składowania i procesów kompletacji wielopoziomowe antresole, tzw. pick towery. Wybór takiego rozwiązania jest prosty: im antresole są wyższe, tym większe generują oszczędności.

Obecnie w 7R realizujemy antresole 4-poziomowe, wysokie na 12,2 m. Ale w portfelu mamy też zautomatyzowany magazyn typu high bay realizowany dla Żabki, który liczy aż 40 m wysokości. W tym przypadku, oprócz skrojonej na potrzeby klienta specyfikacji technicznej obiektu, potrzebny był także grunt z planem miejscowym pozwalającym na realizację tak wysokiej zabudowy.

Czy rzeczywiście jest tak, że największa automatyzacja jest obecnie w budynkach zajmowanych przez firmy z branży e-commerce?

Nie tylko, ale rzeczywiście realizacje dla tego sektora są jednymi z najciekawszych. Wśród nich był obiekt BTS-owy zlokalizowany w parku magazynowym. Co ciekawe, w początkowej fazie miała to być inwestycja multi-tenant (obiekt wynajmowany przez kilka firm), ale klient ostatecznie zdecydował się na BTS z możliwością ekspansji. Oprócz wspomnianej już antresoli, która służy do kompletacji towaru, został tam zastosowany także miniload, czyli automatyczny system składowania małych ładunków. W tym przypadku zamiast wózków widłowych pomiędzy regałami poruszają się układnice, które w sposób zautomatyzowany pobierają towar zamówiony przez operatora systemu zamówień. Następnie towar ten jest podawany na przenośnik i do strefy kompletacji, a w ostatnim kroku przekazywany do dystrybucji. Podobną inwestycję BTS zrealizowaliśmy dla firmy WearCo, właściciela marki Answear.com, lidera wśród sklepów internetowych z branży modowej.

Jedną z ciekawszych inwestycji jest również obiekt zrealizowany dla Hultafors Group. To pierwszy obiekt w Polsce w strukturze najmu wykorzystujący system AutoStore. Jest to zautomatyzowana platforma do kompletowania zamówień obsługiwana na najwyższym poziomie przez roboty, które pracują całą dobę. Ten system zapewnia nie tylko ogromną efektywność, ale i oszczędność energii.

Wybrane rozwiązania ponadstandardowe stosowane w magazynach:

• powierzchnie laboratoryjne z zachowaniem żądanych przez klienta parametrów np.: temperatury i wilgotności
• woda lodowa
• zwiększenie nośności posadzki do 7 t/mkw. oraz jej płaskości w celu zainstalowania indukcji pod wózki systemowe
• przydokowe kurtyny powietrzne
• system magazynu automatycznego typu AutoStore
• ochrona przeciwpożarowa wg FM Global – gaszenie specjalistycznymi armatkami wodnymi wykrywającymi źródło pożaru poprzez detekcję optyczną
• bunkry, pomieszczenia wydzielone pożarowo do składowania cieczy, materiałów wybuchowych wraz z wentylacją w systemie przeciwwybuchowym
• trigeneracja
• stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych
• niewidzialne ogrodzenie (system czujek alarmowych przy ogrodzeniu)