Magazyny nadal na radarze inwestorów
Jak wynika z raportu 7R i Colliers „Branża logistyczno-przemysłowa. Kierunki rozwoju z perspektywy 2022 r.” w I kwartale 2022 r. wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych wyniósł 191 mln euro. I choć obecna sytuacja gospodarcza, a dodatkowo duża niepewność w związku z wojną w Ukrainie, stawiają przed branżą logistyczną kolejne wyzwania, w dłuższej perspektywie nie dojdzie do większych zmian pod względem wolumenu popytu i podaży, choć tempo wzrostu tej części rynku może być niższe niż w poprzednich latach.
Zmiany geopolityczne za naszą wschodnią granicą wywołały oczywisty szok na rynkach kapitałowych, nie omijając rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych. W początkowej fazie zarządzający funduszami skupili się na rozpoczętych już procesach i ocenie wpływu tychże skutków na dochodowość, stabilność i płynność nabywanych aktywów. Jednocześnie do wszystkich nowych procesów inwestycyjnych zastosowali strategię „wait & see”. Ważnym aspektem, który wpływał na siłe i długość tej strategii, było jednak źródło pochodzenia kapitału.
Kapitał pochodzenia europejskiego doskonale rozumiał, co oznacza dla polskiego rynku nieruchomości bycie członkiem Unii Europejskiej i aktywnym partnerem NATO, co wpłynęło na szybkie nakreślenie potencjalnych scenariuszy, z których większość była pozytywna dla rynku nieruchomości magazynowych i wpłynęła na decyzje o aktywnym uczestniczeniu również w nowych procesach zakupu nieruchomości.
Łukasz Jachna, Członek zarządu 7R, Chief Capital Markets Officer
Natomiast kapitał amerykański w początkowej fazie cechował się większą ostrożnością, obserwując kroki pozostałych uczestników rynku. Widząc jednak, że europejski kapitał pozostaje aktywny, również wraca szukając interesujących, pewnych projektów.
Warto zwrócić uwagę, że stopy kapitalizacji dla nowych procesów pozostają bardzo konkurencyjne, co ma związek z rosnącą presją na wzrost czynszów, wywołaną m.in. wzrostem kosztów realizacji powstających nieruchomości. Istotnym czynnikiem jest również duża pewność co do wysokiej inflacji w strefie euro – w kolejnym roku przełoży się to na wyższą w porównaniu do poprzednich lat indeksacją już aktywnych umów najmu.
Inwestorzy, którzy lewarują zakup nieruchomości kredytem bankowym, obecne bacznie obserwują wzrost kosztów finansowania i możliwości uzyskania satysfakcjonujących zwrotów dla swoich akcjonariuszy, natomiast inwestorzy „all equity” uważają, ze sektor magazynowy ma największy potencjał wzrostu i wciąż akceptują obecne oczekiwania sprzedających.
