Magazyn to nieruchomość o wielu obliczach

W tym odcinku podcastu Tomasz Szpyt rozmawia z Łukaszem Jachną, członkiem zarządu i Chief Capital Markets Officer w 7R na temat różnych typów obiektów magazynowych i ich atrakcyjności w oczach inwestorów.

Z tego podcastu dowiesz się m.in.:

– Czym różnią się od siebie magazyny typu multi-tenant, produkcyjne, BTS, City Flex czy SBU?

– Które z obiektów cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów?

– Jak w zależności od typu budynku zmienia się jego rentowność i ryzyko inwestycji?

– Z jakimi inwestorami współpracuje 7R?

Tomasz Szpyt: Dzień dobry, nazywam się Tomasz Szpyt i witam w serii podcastów 7R.Blog.On. Wraz z zaproszonymi ekspertami będziemy rozmawiać o aktualnych trendach w branży nieruchomości magazynowych. Dziś jest ze mną w studiu Łukasz Jachna, członek zarządu i Chief Capital Markets Officer w 7R. Dzień dobry, Łukaszu.

Łukasz Jachna: Dzień dobry, witam.

Tomasz: Dzisiaj porozmawiamy o magazynach – o tym, czy rzeczywiście jest to taka prosta nieruchomość, czy jednak magazyn ma przynajmniej kilka oblicz. Cóż może być w zasadzie skomplikowanego w magazynie? Ot zwykłe pudełka, regały, wózki widłowe, rampy… Ktoś mógłby tak powiedzieć, ale czy na pewno to jest taki prosty obiekt? Typów magazynów mamy chyba tyle, ile funkcji chcieliby w nich pomieścić najemcy. Mamy np.: obiekty dla wielu najemców, tzw. multi-tenant, obiekty produkcyjne, BTS-y, City Flexy czy nawet centra danych. W zależności od typu obiektu zmienia się też jego atrakcyjność inwestycyjna. No i tutaj, Łukaszu, pytanie do Ciebie: Na czym polegają różnice?

Łukasz: Tak, świetnie. Dziękuję, że wspomniałeś o tych wszystkich typach magazynów, o których mówimy. Faktycznie nie jest to tak proste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Oczywiście w porównaniu do innych klas aktywów, magazyny wydają się najłatwiejsze w kontekście samego technologicznego procesu budowy, tudzież wyglądają bardzo prosto na pierwszy rzut oka. Jednak cała zabawa tkwi w szczegółach, jak zawsze. Wspomniane typy magazynów różnią się przede wszystkim charakterem operacyjnym dla najemcy. M.in. najważniejsze jest wykorzystanie przestrzeni, którą możemy zapełnić z najemcą. My, jako deweloper powierzchni magazynowych, staramy się zawsze wychodzić naprzeciw trudnym i bardzo trudnym, skomplikowanym procesom naszych najemców, ponieważ wiemy, że to jest krytyczny aspekt ich działalności operacyjnej.

Jest to o tyle ważne, że rozpoczynając od magazynów typu multi-tenant, tak po krótce narysuję jak to wygląda. To jest magazyn typu multi-let, czyli przeznaczony jest dla kilku najemców w jednej lokalizacji. Ponieważ w danej lokalizacji nie są wymagane aż tak duże powierzchnie dla jednego najemcy, stąd my, jako deweloper, staramy się zbudować bardzo zdywersyfikowany park, w którym ci wszyscy najemcy mogą się pomieścić. Mówimy tutaj przeważnie o 5-7 najemcach na park w wielkości 50-100 tys. m2. Wielu inwestorów jest zainteresowanych tego typu produktem, ponieważ tak naprawdę kupują sobie ekspozycję na gospodarkę, poszczególne branże. Jednocześnie też kupują sobie dywersyfikację w postaci tego, że gdyby z jakiegoś powodu jeden z najemców zmienił swoją strategię, wyszedł, tudzież zbankrutował, dalej są w stanie zapewnić określone zwroty dla swoich inwestorów finalnych. Z drugiej strony jest to też o tyle ciekawe, że dzisiaj na rynku magazynów typu multi-let mamy standard umów pięcioletnich. To powoduje bardzo fajną elastyczność zarówno dla najemców, jak i dla inwestorów, ponieważ przez pięć lat, to jest ten określony czas, w którym i najemca, i właściciel nieruchomości akceptuje pewne warunki cenowe, dostarczania powierzchni, ale jednocześnie też jest to o tyle ważne, że po tych pięciu latach następuje tzw. deal letting, czyli rozmowa z najemcą na temat przedłużenia danej powierzchni, albo zmiana tzw. tenant-mixu, czyli najemców, których mamy w danym parku. Wielu inwestorów widzi w tym bardzo duży potencjał, ponieważ daje im to pewnego rodzaju unikatowe podejście, jeżeli chodzi o strategie, które mogą zastosować. Mogą sprawdzać, jak poszczególni najemcy się rozwijają, być może zaoferować im większą przestrzeń w ramach rozwoju ich biznesu core’owego, albo mieć więcej scenariuszy, jeżeli chodzi o wybór tych poszczególnych najemców lub zaproponować komuś powierzchnię na dużo dłuższy termin, jeżeli zauważy, że jest ten potencjał. Ta uniwersalność magazynów typu multi-let jest o tyle ciekawa, że są wyspecjalizowane fundusze, które tak naprawdę tylko i wyłącznie akumulują tego typu produkt inwestycyjny. Jednocześnie dużo mniej ciekawie spoglądają na inne magazyny, do których zaraz przejdziemy płynnie, typu produkcyjne i BTS. Skrót BTS to jest build-to-suit…

Tomasz: Czyli magazyny szyte na miarę?

Łukasz: Dokładnie, magazyny szyte na miarę, ale też magazyny szyte na miarę w kontekście bardzo specyficznych rozwiązań. Wtedy mówimy, że w jednym budynku jest tylko jeden najemca, ponieważ tego wymaga jego operacja, krytyczna kontrola dostępu, tudzież skomplikowany proces produkcyjny danego najemcy, stąd nazwa BTS. To jest o tyle ważne, że tutaj jest dużo większa ingerencja, jeżeli chodzi o cały proces core biznesu danego najemcy. Wynika to z tego, że najemca często sam nie wiem jaki potrzebuje magazyn. Ma określoną technologię, jest to: produkcja, konfekcjonowanie w e-commers i tego typu rozwiązania. Dlatego bardzo ważne jest, żeby nie tylko spojrzeć na to od strony nieruchomościowej, ale też od strony samego procesu operacyjnego najemcy. Nasi pracownicy z działu zarówno leasingowego, jak i technicznego, sprawdzają, które rozwiązania pasują, jak ułożyć cykl produkcyjny na danym layoucie, czyli powierzchni dostępnej dla danego najemcy w ramach budynku, żeby to pasowało dla nich. Jednocześnie my w 7R myślimy dużo bardziej długoterminowo i staramy się, żeby te magazyny szyte na miarę były dużo bardziej uniwersalne. Z jednej strony magazyny szyte na miarę wiążą się z dłuższą umową najmu, tutaj mówimy przeważnie o przynajmniej 10-15 latach podpisanej umowy najmu z najemcą, ale oczywiście to jest jakiś okres umówiony z najemcą. Po tym okresie pojawia się dyskusja, czy najemca zdecyduje się przedłużyć umowę najmu, czy też jego biznes operacyjny już nie pasuje do danego typu budynku i chce zmienić tę powierzchnię. Więc pomimo tego, że mówimy o magazynach szytych na miarę, to w 7R tak staramy się dopasować ich operacje danego najemcy BTS-owego, żeby w razie czego można było go stosunkowo tanim kosztem przekonwertować na magazyn typu multi-let, o którym wspominałem wcześniej. Jest to o tyle ważne, że nasi inwestorzy, którzy kupują projekt typu BTS, oni z jednej strony kupują tak naprawdę długoterminowe pożytki z umowy najmu, czyli tzw. cash flow, który umowa najmu generuje, ale z drugiej strony też chcą mieć jakąś alternatywę, bo przeważnie z samego założenia budynki typu BTS są przeważnie w mniej oczywistych lokalizacjach, ponieważ są bliżej lokalizacji produkcyjnej naszych najemców lub ich core’owych operacji. Stąd na pierwszy rzut oka nie są to super oczywiste lokalizacje. My oczywiście w ramach współpracy z tymi najemcami staramy się ich zachęcić, żeby byli bliżej szlaków komunikacyjnych w Polsce, żeby byli bliżej hubów 7R, które kreujemy zarówno na rynkach bardzo rozwiniętych, jak i rozwijających się. W większości przypadków jest to możliwe. Czasami ze względów technologicznych najemcy nie jest to możliwe, więc najemca po prostu wybiera daną lokalizację, na którą my przystajemy i wspólnie realizujemy taki projekt. To podejście holistyczne w 7R, w którym z jednej strony spełniamy oczekiwania naszego najemcy, ale z drugiej strony myślimy nie tylko jak deweloper, ale również oczami inwestora instytucjonalnego.

Tomasz: No właśnie, Łukaszu. Wspomniałeś, że produkty 7R są bardzo pożądane na rynku inwestycyjnym. Może tak płynnie przejdziemy do kategorii City Flexów? Nie tak dawno temu 7R zamknęło dość sporą transakcję sprzedaży kilku tego typu obiektów. Czy mógłbyś z jednej strony powiedzieć, czym różni się tego typu magazyn od np. big boxa i kilka słów, zdań więcej na temat samej transakcji?

Łukasz: Jasne, jak najbardziej. Przede wszystkim magazyny typu last mile, czyli tzw. ostatniej mili, również inaczej nazywane SBU, czyli Small Business Units. W naszej firmie mamy własną kategorię, która nazywa się 7R City Flex, czyli magazyny ostatniej mili. To jest nasz autorski branding, niewytworzony przypadkowo, ponieważ jako pierwszy deweloper w Polsce postanowiliśmy skupić się na zbudowaniu całego programu City Flexów, czyli magazynów ostatniej mili, w głównych miastach w Polsce. Widzimy z tego tytułu bardzo duże korzyści, ponieważ, tak jak dobrze zauważyłeś, jest to totalnie inny produkt. Po pierwsze lokalizacja takiego magazynu jest w ramach aglomeracji. Po drugie bardzo stawiamy na transport publiczny. Po trzecie są to magazyny troszeczkę mniejsze niż tzw. big boxy, ponieważ mówimy tutaj o wielkości typowego magazynu city flexowego od 10 do 15, maksymalnie do 20 tys. m2. Jednocześnie są przygotowane pod dużo mniejszego najemcę. Jest to najemca, który nie potrzebuje wynająć 50-100 tys. m2; to jest najemca, który potrzebuje wynająć 1-2 tys. – to po pierwsze. Po drugie udział biur w takim magazynie jest dużo większy, ponieważ jest tam więcej pracowników biurowych niż tylko magazynowych. Wynika to z faktu, że często naszymi klientami są albo showroomy, e-commersowi najemcy, tudzież operacje tzw. pick-up location dla wielu graczy, chociażby DIY w postaci Euro RTV AGD, który powierzył nam budowę części swojej sieci logistycznej pod kątem przyjmowania zwrotów i odbiorów produktów przez klientów prywatnych. Jest to o tyle ciekawe, że wymagamy dużo większego przemyślenia powierzchni w City Flexie, ponieważ chcemy, żeby te projekty były maksymalnie uniwersalne, żeby ten unit, czyli potencjalna dedykowana powierzchnia pod jednego najemcę, był w miarę wygodny pod różne typy operacji. Jednocześnie tak jak mieliśmy przy okazji multi-let i big boxów, chcemy też myśleć tak, jak przyszły inwestor, więc te podziały muszą być dużo bardziej uniwersalne w przyszłości, ponieważ tak naprawdę rozmawiamy dzisiaj z najemcami, których potencjał wzrostu jest największy. Oni dzisiaj zaczynają od 1-1,5 tys. m2, ale w ramach rozwoju ich core biznesu zakładamy, że będą się rozwijali, jak chociażby super rosnący rynek e-commerce w Polsce, więc za X czasu będą potrzebowali większą powierzchnię. Tutaj też mówimy o umowach na okres średnio pięć lat. Oczywiście są jakieś wyjątki pod kątem specyfiki konkretnego najemcy, ale generalnie też takim typowym okresem to jest pięć lat. Te magazyny są bardzo pożądane przez inwestorów, ponieważ po pierwsze to jest bardzo rozpowszechniony typ produktu u naszych zachodnich sąsiadów, w Polsce dopiero raczkuje. Były wcześniej realizacje przez różnych deweloperów w poszczególnych miastach, ale my jako 7R zrobiliśmy program, który jak wspomniałeś przed chwilą, udało nam się uplasować z Macquarie Group – to jest duży fundusz inwestycyjny specjalizujący się w infrastrukturze i nieruchomościach globalnie i tak naprawdę nasza współpraca trwa już od kilkunastu miesięcy. W listopadzie 2021 zakonczyła się realizacją kolejnego projektu. Obecnie w ramach tego portfela mamy już 80 tys. To jest istotna wielkość portfela, jeżeli chodzi o magazyny ostatniej mili. Pracujemy nad kolejnymi lokalizacjami, widzimy, że ta współpraca odbywa się bardzo przejrzyście, ponieważ zarówno oczekiwania inwestora, jak i 7R są zbieżne, bo mówimy o absolutnie core’owych lokalizacjach, mówimy tutaj o najwyższej jakości, jaką można zaoferować najemcom i mówimy tutaj o spełnieniu wszystkich wymogów ESG w postaci paneli fotowoltaicznych, ładowarek do samochodów elektrycznych, automatycznej kontroli dostępów i wszystkich udogodnień dla najemców, które możemy na danej lokalizacji zaprezentować, ale tak naprawdę to najbardziej holistycznym podejściem jest możliwość zaoferowania naszym najemcom i pracownikom transportu publicznego do tych lokalizacji – coś, co nie jest możliwe przy okazji big boxów, ponieważ są przeważnie zlokalizowane dużo dalej od centrum miast. Ta unikatowość powoduje, że jest to bardzo unikatowy produkt, z którego się bardzo cieszymy, bardzo go rozwijamy, wymaga to bardzo dużo pracy naszego teamu, ponieważ mówimy też o najemcach, którzy często dopiero rozpoczynają swoją przygodę z najmem instytucjonalnym, więc pojawia się tam jakiś aspekt edukacyjny. Ale przy odpowiednim podejściu do klienta, przy odpowiednim pokazaniu mu wszystkich zalet tego typu umowy, w bardzo krótkim czasie rozumieją, że jest to świetne rozwiązanie dla nich. A my cieszymy się, że tak naprawdę magazyny ostatniej mili w wykonaniu 7R, to jest znalezienie najemców na praktycznie 100% dostępnej powierzchni jeszcze przed zakończeniem budowy, co najlepiej odzwierciedla, jak bardzo projekty tego typu są potrzebne w Polsce, jak i również jak bardzo najemcy ufają w naszą jakość, egzekucyjność wykonania super projektów.

Tomasz: No właśnie, produkt na tip-top, najemca na tip-top, inwestor na tip-top… Jak w zależności od typów magazynów, obiektów magazynowych w zasadzie, zmienia się rentowność i ryzyko tego typu inwestycji?

Jeżeli chodzi o rozróżnienie pomiędzy naszymi rodzajami magazynów, to kluczowe jest właśnie ryzyko, o którym wspomniałeś, które tak naprawdę wiąże się z długością umowy najmu. Oprócz lokalizacji, oprócz typu produktu, to tak naprawdę dzisiaj inwestorzy, i to też nie jest zunifikowane podejście, bo jest część inwestorów instytucjonalnych, którzy uważają, że dla nich większą wartością jest jeden najemca we wspomnianym wcześniej BTS-ie na 15-20 lat, którego covenant, czyli rating, sprawozdania finansowe mogą sobie dzisiaj zweryfikować, mogą sobie sprawdzić branżę, w której operuje i mieć „święty spokój”, czyli kupują sobie jego cash flow na przestrzeni 15-20 lat i za to są w stanie zapłacić określoną premię. Jest to o tyle ciekawe, że premia za tego najemcę jest stosunkowo wysoka, ale na drugiej szali mamy inwestorów, którzy uważają, że paradoksalnie ta dywersyfikacja, o której wspomniałem wcześniej przy okazji big boxów jest dużo ciekawsza, ponieważ nie inwestują swoich pieniędzy w budynek, który ma tylko jednego najemcę i w przypadku zdarzenia, którego nie są w stanie dzisiaj kontrolować, stracą cały cash flow. Wolą mieć tą dywersyfikację w postaci kilku najemców i nie boją się tej aktywnej komercjalizacji po okresie najmu bazowego, czyli tych około pięciu lat, więc to jest coś co bardzo sobie cenią. Z trzeciej strony małe magazyny last mile’owe, które z jednej strony mają podobną specyfikę jak big boxy, a są bliżej miast, co automatycznie powoduje, że sama cena gruntu jest dużo wyższa niż w przypadku big boxa. Wtedy pojawia się dodatkowy scenariusz wśród tych inwestorów w postaci tzw. alternative views, czyli oni zastanawiają się i obstawiają, czy ta lokalizacja, na której dzisiaj City Flex jest zbudowany będzie tak samo wyglądała w dłuższym horyzoncie czasowym. To nie jest mowa o pięciu latach, to jest bardziej o 10-15 latach, ale z ich punktu widzenia jest to dodatkowa wartość w postaci zapłacenia dodatkowej premii za produkt tego typu ze względu na to, że mają dodatkową strategię w swoich głowach. Być może za 15-20 lat ta lokalizacja nie będzie tylko magazynowa, być może będzie biurowa, mieszkaniowa… czas pokaże. Dodatkowo ta specyfika jeszcze większej liczby mniejszych najemców przy okazji chociażby programu jest o tyle ciekawa, że tak naprawdę inwestor kupujący projekty last mile’owe obstawia bardzo duży wzrost potencjału swoich najemców, czyli widzi, że inwestuje w najbardziej dynamiczną gałąź gospodarki i akceptuje fakt, że ma dużo większy tzw. active asset management, czyli zarządzanie nie tylko samym budynkiem, ale też najemcami w ramach tego budynku w kontekście utrzymania ich w danym kupowanym portfelu last mile.

Tomasz: Właśnie, jak wygląda ryzyko w przypadku obiektów produkcyjnych, o których jeszcze nie wspominaliśmy? Jacy inwestorzy podchodzą do tego typu inwestycji?

Łukasz: Dla nas projekty produkcyjne to są tak na koniec dnia BTS-y, ale bardzo specyficzne, w których nie jesteśmy w stanie sprostać temu naszemu podejściu holistycznemu, czyli umieścić projekt BTS-owy na standardowym obrysie budynku multi-letowego. Wtedy, po pierwsze, mówimy o długości najmu przynajmniej 15 lat, to jest absolutne minimum, ale raczej rekomendowanym jest 20 lat. To jest wtedy bardzo specyficzny budynek, który właściwie ma zastosowanie tylko i wyłącznie do danego typu najemcy i tutaj największą rolę gra sending finansowy tego najemcy, bo to jest kluczowa kwestia. Ona jest brana pod uwagę jako najważniejszy czynnik przy okazji wyboru tego typu produktów przez inwestora. Dla nas to jest o tyle ciekawe, że widzimy, że dzięki temu nasza organizacja może jeszcze lepiej rozumieć potrzeby naszych najemców, ponieważ przychodzi do nas potencjalny najemca, który ma tak specyficzny proces biznesowy, że sam proces edukacyjny wewnątrz naszej firmy jest już ciekawy, a dodatkowo coś, co jest dzisiaj kosmicznie pożądane przez bardzo pasywne fundusze inwestycyjne, które tak naprawdę nie zastanawiają się nad tym alternative views, nad lokalizacją, patrzą tylko i wyłącznie na covenant i cash flow. Interesuje ich ten bardzo długi horyzont czasowy, który może zapewnić taki produkt produkcyjny. Z jednej strony to są bardzo poszukiwane projekty, z drugiej strony to jest osobna kategoria w kontekście całej logistyki i rynku industrialowego w Polsce. My na to patrzymy raczej jako dodatkowe zbudowanie sobie kompetencji, ale też pokazanie naszym potencjalnym najemcom i obecnym najemcom, że tak naprawdę nie ma rzeczy niemożliwych dla 7R, jesteśmy w stanie każde zapotrzebowanie wykorzystać i znaleźć takie rozwiązania, które pozwalają na tę operacyjność naszych najemców.

Tomasz: Dziękuję, Łukaszu. Rynek magazynowy dostał w ostatnich latach prawdziwy impuls do rozwoju. Ten rozwój trwa i jest on bardzo dynamiczny, i wygląda na to, że jeszcze potrwa przynajmniej kilka lat. Tobie życzę dalszych sukcesów komercjalizacji i sprzedaży magazynów. Dziękuję serdecznie za rozmowę, a Państwu dziękuję za wysłuchanie podcastu z serii 7R.blog.on. Do usłyszenia w kolejnym odcinku.