Magazyn się liczy – dosłownie i w przenośni

W dobie szybującej inflacji i rosnących kosztów najmu magazynów ich najemcy szukają oszczędności. Gdzie można je znaleźć, a gdzie lepiej nie szukać, bo finalnie można zapłacić więcej, opowiada Magdalena Kostjan, Leasing Director 7R.

Jak wysokie są czynsze w Polsce i od czego zależy ich wysokość?

Czynsze bazowe są u nas aktualnie na poziomie około 3–5 euro za 1 mkw. miesięcznie, a ich wysokość zależy od regionu, rodzaju produktu oraz długości najmu. Przez ostatnie lata Polska była regionem Europy o najniższym poziomie czynszów, ale w ostatnich miesiącach widzimy trend wzrostowy.

Za naszą wschodnią granicą rozgorzała wojna. Jaki ma ona wpływ na sytuację na rynku magazynowym?

Wszyscy się borykamy z ograniczoną dostępnością i wzrostem cen materiałów budowlanych. Inwestorzy dużo baczniej przyglądają się rynkowi. Ale Polska nadal jest przez nich pożądana, bo wraz z konkurencyjnymi stawkami czynszów ma jeszcze do zaoferowania odpowiednią podaż pracowników, którzy w porównaniu z innymi rynkami nadal są tańsi. Według mnie w długofalowej perspektywie Polska będzie korzystać ze swojego położenia jako kraju Unii Europejskiej najbardziej wysuniętego na wschód. Już obserwujemy nasilenie inwestycji z Chin. Dla inwestorów z Europy Zachodniej z kolei Polska stanowi ostatni punkt, w którym można umiejscowić centrum dystrybucyjne dla obsługi rynków wschodnich i nadal być w Europie.

Czyli sytuacja może się obrócić na naszą korzyść?

Wojna nigdy nie jest czynnikiem sprzyjającym rozwojowi biznesu, może poza przemysłem zbrojeniowym, natomiast ja zawsze staram się szukać pozytywów. Jeszcze dwa lata temu wszyscy byli przerażeni pandemią, która finalnie na magazyny wpłynęła pozytywnie dzięki przyspieszonemu rozwojowi baraży e-commerce. Przeniesienie wielu biznesów do sieci spowodowało falę nowych inwestycji. Dotyczyło to zarówno nowych projektów o wielkości nawet 50 tys. mkw., jak i zwiększania wynajmowanej już powierzchni. Zmiany, z którymi mamy do czynienia teraz, znacznie wpłyną na kształt rynku magazynowego i – jak to zawsze po kryzysie bywa – rynek dojrzeje.

Ale na początku była niepewność…

Tak, była niepewność związana z wojną i podobnie jest jeszcze teraz. Jednym ze skutków wojny jest dalszy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Wszyscy spodziewaliśmy się stabilizacji cen po zakończeniu pandemii, ale nadszedł kryzys w Ukrainie. Wojna sprawiła, że cały łańcuch dostaw musi dostosowywać się do nowej sytuacji geopolitycznej, w której się znaleźliśmy. Podmioty zmierzają do skracania łańcucha dostaw i generowania biznesu na rynkach lokalnych.

Koszty najmu też szybują…

Wzrost kosztów wynika z analizy sytuacji rynkowej i nie jest to kwestia marży. Wzrost czynszów to naturalny efekt zmian, z którymi obecnie wszyscy się mierzymy. Warto w tym kontekście dodać, że czynsze w Polsce od wielu lat nie rosły mimo bardzo zmiennego otoczenia biznesowego.

Gdzie zatem można szukać oszczędności? Jak najemca może zoptymalizować koszty?

Poszukując nowej lokalizacji, najemcy często skupiają się na jak najniższej stawce czynszu efektywnego, będąc w przekonaniu, że zapewni im to największą efektywność kosztową. Nie zawsze jednak tak bywa. Warto zwrócić uwagę na wiele innych czynników, które wpływają na całość kosztów. To m.in. koszty pracy czy koszty transportu, które zależne są od danej lokalizacji. W pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę rodzaj działalności, jaką prowadzi najemca. Inne potrzeby ma firma logistyczna, a inne zakład produkcyjny czy sklep e-commerce. Każdy projekt jest indywidualny i w taki sposób należy do niego podchodzić. Kluczowa jest współpraca pomiędzy klientem a deweloperem już na etapie projektowania, tak aby zastosowane rozwiązania przekładały się na oszczędności w eksploatacji obiektu.

Jeżeli chodzi o opłatę eksploatacyjną, to jej głównym składnikiem są podatki od nieruchomości i koszty utrzymania obiektu. W większości są to kwoty niezależne od najemców.

A co z kosztami mediów, które nieustannie rosną? Czy można spróbować ograniczyć ich wysokość?

Koszty mediów zależą od poziomu ich zużycia. Oznacza to, że każdy najemca płaci dokładnie tyle, ile konsumuje. Warto jednak dodać, że o ile na ceny mediów wpływu w zasadzie nie mamy, to mamy – i to niemały – wpływ na poziom ich zużycia.

Tutaj z odsieczą przychodzą nowoczesne systemy i rozwiązania. Zaawansowane technologie z jednej strony minimalizują negatywny wpływ na środowisko, a z drugiej obniżają koszty utrzymania budynku. W 7R wdrażamy takie rozwiązania, jak: panele fotowoltaiczne, oświetlenie LED z systemem DALI i czujnikami ruchu, zwiększona izolacyjność ścian i dachów, destryfikatory czy też nowoczesne systemy ogrzewania i klimatyzacji pomieszczeń biurowo-socjalnych z rekuperacją. Implementacja tych elementów to dodatkowa inwestycja, ale docelowo wpływa na obniżenie kosztów utrzymania budynku, a w konsekwencji na wysokość rachunków najemców. Biorąc pod uwagę długoterminowe umowy najmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych, zwrot z takiej inwestycji z pewnością będzie odczuwalny. Dodam jeszcze, że 7R realizuje inwestycje zgodnie ze strategią ESG i buduje w duchu zrównoważonego rozwoju. Ważne są dla nas troska o środowisko naturalne, jak również komfort pracy klientów oraz przejrzystość realizowanych procesów.