Lokalny know-how dla globalnych graczy

Rynek nieruchomości dla centrów danych typu hyperscale i wholesale mocno przyspiesza w Polsce, ale ich realizacja to do pewnego stopnia bieg z przeszkodami. Współpraca z odpowiednim lokalnym deweloperem przy takich inwestycjach oszczędza globalnym gigantom sporo czasu, trudności i kosztownych niespodzianek – tłumaczy Oliwer Goliński, data centre development specialist w 7R.

Deweloper magazynowy aktywnie rozwija działalność w segmencie data center, skupiając się na wielkopowierzchniowych centrach danych w formule BTS i BTO. Obsłużą one gigantów chmurowych i międzynarodowych operatorów centrów danych, rosnących na fali powstających właśnie w Polsce tzw. regionów chmurowych, czyli miejsc z większą dostępnością i konkurencyjnością różnych usług chmurowych.

Tacy klienci mają wysokie wymagania, ścisłe wytyczne, często też gotowe standaryzowane projekty z wcześniejszych zagranicznych inwestycji, które trzeba odpowiednio i sprawnie dostosować do rynku polskiego i jego wymogów, bo branża dąży do szybkiego dostarczenia takiego obiektu – w okresie do ok. 18 miesięcy.

„Takie terminy nie są możliwe bez tzw. pre-developmentu, który zawczasu uwzględnia terminowe przygotowanie pozwoleń, pozyskanie mediów, w tym zakontraktowanie krytycznych dla centrów danych ponadstandardowych mocy przyłączeniowych” – mówi Oliwer Goliński.

7R posiada szeroki portfel nieruchomości przygotowanych pod obiekty segmentu data centre i doświadczenie w dostarczaniu powierzchni, które zapewniają niezakłóconą działalność zaawansowanej infrastruktury technicznej.

„Nasz pre-development przygotowuje plac jednocześnie pod centra danych i magazyny. Dzięki takiemu podejściu jesteśmy w stanie oferować nieruchomości różnym grupom klientów, jednocześnie minimalizując ryzyka po swojej stronie. Bez tej strategii spekulacyjne przygotowanie nieruchomości pod budowę centrów danych nie byłoby możliwe”– dodaje Oliwer Goliński.

Lokalne doświadczenie na wagę złota

Nieznajomość lokalnych praktyk, zawiłości procesów administracyjnych czy brak solidnych kontrahentów – biur architektonicznych, wykonawców generalnych, speców od współpracy lokalnej i samorządowej – mogą słono kosztować zagranicznych inwestorów. Dla przykładu pozyskanie samych tylko odpowiednich mocy przyłączeniowych, mimo że kluczowe, często jest trudne, czasochłonne i wymaga dobrej znajomości dostawców, ich procedur i możliwości. Dzięki dobrym lokalnym relacjom i doświadczeniu dewelopera, najemca lub nabywca data centre nie musi się o to martwić.

„Ten lokalny know-how jest często decydującym czynnikiem przy uzyskiwaniu pozytywnych decyzji od dostawców mediów, którzy czasami muszą przebudować całą infrastrukturę energetyczną w okolicy specjalnie pod centrum danych – mówi Oliwier Goliński. Trzeba wiedzieć, jak poprowadzić taki wniosek, jak rozmawiać z dostawcami, a bez tej wiedzy ryzykujemy utratę nawet wielu miesięcy w procesie realizacji projektu. Współpraca z doświadczonym deweloperem to ogromna biznesowa i kosztowa przewaga” – wylicza.

Reputacja w branży

Specyfika rynku sprawia, że terminowość i bezproblemowość procesu realizacji projektów są strategicznie ważne i wymagające dla samych deweloperów. Centra danych typu hyperscale to drogie w budowie obiekty, budowane najczęściej w modelu just-in-time, co oznacza, że napięty grafik nie dopuszcza żadnych większych błędów ani opóźnień.

W dodatku rynek – mimo ogromnych potrzeb i wzrostów – jest też bardzo wąski: tworzy go raptem kilkunastu klientów końcowych. To oznacza, że jeśli deweloperowi nie uda się zrealizować odpowiednio projektu dla jednego z nich, nie będzie mógł raczej liczyć na dalszą współpracę w tym sektorze w przyszłości.

„Stawka jest wysoka. Mając doświadczenie w realizacji kilkudziesięciu projektów przemysłowych w ostatnich latach, wiemy, czego się spodziewać” – podkreśla Oliwer Goliński.