Kluczowe 9 miesięcy przed rozpoczęciem budowy

Zanim ruszy budowa magazynu, trzeba skompletować wiele zgód i opinii administracyjnych. W sumie to około 20 wniosków do urzędów. – Cały proces przy sprzyjających warunkach trwa średnio dziewięć miesięcy – mówi Maria Mędryk, Senior Architect Design & Construction w 7R.

Każda inwestycja budowlana zaczyna się od przygotowania dokumentacji projektowej. Trzeba wykonać analizę chłonności oraz sprawdzić stan prawny i techniczny działek. Na tej podstawie sporządza się projekt budowlany, który potrzebny jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Trzeba przygotować i złożyć wiele dokumentów. Jednym z najważniejszych jest wniosek o uzyskanie decyzji środowiskowej.

– To najdłuższa i najtrudniejsza, a zarazem kluczowa procedura. Wydanie decyzji środowiskowej trwa zwykle pół roku, ale zdarza się, że dłużej. W sumie składamy łącznie ok. 20 wniosków o różne decyzje i uzgodnienia, zanim jeszcze złożymy wniosek o pozwolenie na budowę – mówi Maria Mędryk. – Najchętniej korzystamy z gruntów, dla których uchwalone są już plany miejscowe. Jeśli ich nie ma, trzeba dodatkowo uzyskiwać warunki zabudowy, a to dodatkowe trzy miesiące czekania. Dopiero z WZ w ręku można składać wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę – dodaje ekspertka 7R.

Procedury krok po kroku

– Rysowanie projektu to najkrótszy i najprzyjemniejszy dla architektów element całego przedsięwzięcia – przekonuje Maria Mędryk i dodaje, że pojawiła się możliwość składania wniosków elektronicznie. – To rozwiązanie wpływa na przyspieszenie procedur, ale nie tylko. Składając wniosek w formie elektronicznej, unikamy drukowania setek stron, a to wprost przekłada się na korzyści dla środowiska naturalnego – podkreśla ekspertka 7R.

Co ciekawe, nie ma znaczących różnic w czasie rozpatrywania wniosków przez urzędy w dużych i małych miastach.

– Nie ma większego znaczenia, czy budujemy w wielkim mieście, czy w małej gminie – procedury wszędzie są takie samie. Zdarza się jednak czasami, że niektóre mniejsze ośrodki szybciej procedują. Dla nich nowe inwestycje to nowe miejsca pracy i większe wpływy podatkowe – ocenia Maria Mędryk. – Spotykamy też różne interpretacje urzędów w tych samych kwestiach i przed złożeniem wniosku warto się zapoznać z postrzeganiem sprawy w danym miejscu – dodaje.

Na miarę najemcy

Otrzymanie prawomocnego pozwolenia na budowę i rozpoczęcie prac to jednak nie koniec administracyjnych wyzwań związanych z realizacją inwestycji magazynowej. Bardzo często trzeba procedować uzyskanie pozwolenia zamiennego.

– Wniosek o PNB dotyczy zazwyczaj budowy hali bez konkretnych wymagań najemców. Gdy pozyskujemy klientów, wtedy dostosowujemy dokumentację pod ich konkretne potrzeby. I właśnie temu służą najczęściej pozwolenia zamienne. Projekt zamienny nie wymaga ponownego uzyskiwania wcześniejszych opinii i przygotowanie go jest dużo szybsze niż pierwotnego wniosku – przekonuje Maria Mędryk.

Wyzwaniem bywa też uzyskanie w odpowiednim czasie przyłączy mediów do inwestycji.

– Zdarza się, że sieci gazowych i elektrycznych nie ma w pobliżu inwestycji, a dostawca mediów deklaruje, że owszem, wybuduje je, ale np. za dwa lata. W takich przypadkach jako deweloper musimy wybudować kilka kilometrów sieci albo instalować zamienniki, jak np. zbiorniki z gazem LNG – mówi ekspertka 7R.

Maraton uzyskiwania zgód nie kończy się też wraz z wybudowaniem magazynu przez wykonawcę. Aby najemcy mogli w nim zacząć operować, deweloper musi mieć w ręku pozwolenie na użytkowanie.

– Budynek kontrolowany jest przez przedstawicieli sanepidu, straży pożarnej czy nadzór budowlany. Dopiero po uzyskaniu odbioru budynku przez wskazane służby można przystąpić do jego użytkowania – podkreśla Maria Mędryk.