City Flex: magazyny szyte na miarę miast
Rynek magazynowy nie zwalnia. W przeciwieństwie do sektora handlowego, czy biurowego, nieruchomości magazynowe i logistyczne cieszą się szerokim zainteresowaniem tak najemców, jak i inwestorów, pomimo zawirowań wywołanych przez pandemię COVID-19.
Głównym czynnikiem napędzającym sektor jest rosnąca aktywność firm branży e-commerce, dla których lokalizacja w obrębie miast pozostaje kluczowa.
Na długo przed pandemią koronawirusa, dla firm sektora e-commerce kluczowa była tzw. ostatnia mila, czyli ostatni etap logistyczny w dostawie produktów do klienta końcowego. Pandemia przyspieszyła trendy, które od pewnego czasu były obserwowane. Klienci są coraz bardziej wymagający jeśli chodzi o czas dostawy, a lokalizacja w obrębie miast, zapewnia szybszą realizację zamówień. Dodatkowo e-commerce aktywuje coraz to nowe branże i tak na przykład ciekawym zjawiskiem związanym z lockdownem, było uaktywnienie się firm sektora spożywczego.
Paulina Kozłowska
Leasing Manager w 7R
Nie tylko e-commerce
Struktura najemców obiektów magazynowych zlokalizowanych w ośrodkach miejskich jest jednak dużo bardziej złożona. Aktywna pozostaje grupa najemców, dla których o atrakcyjności tych lokalizacji decydują inne czynniki. Są wśród nich firmy, którym – odwrotnie, niż w przypadku najemców nastawionych na logistykę miejską – zależy na tym, aby to klient mógł do nich jak najszybciej dotrzeć. Są również takie firmy, dla których ważne jest, aby zapewnić swoim pracownikom stosowny dojazd komunikacją miejską.
– Bardzo dobrym przykładem jest tu nasz projekt przy ul. Osmańskiej w Warszawie, który – z jednej strony – zlokalizowany jest w pobliżu lotniska, z drugiej zaś sąsiaduje z centrum biurowym, więc jest doskonale skomunikowany z resztą miasta, dzięki czemu pracownicy nie mają problemu z dojazdem do pracy. Tak samo ważnym może być szybki dostęp do drogi szybkiego ruchu, czy autostrady – mówi Paulina Kozłowska.
– Gdy 7R debiutowało z inicjatywą magazynu City Flex, spodziewaliśmy się, że najemcami będą głównie firmy logistyczne i dystrybucyjne. Ale zarówno nasz projekt przy ul. Osmańskiej, jak i przy ul. Działkowej, są tego częściowym zaprzeczeniem. Dziś trafiają tam głównie klienci z bardzo wysokimi wymaganiami dotyczącymi wyposażenia hali. Śmiało nazwałabym te inwestycja małymi BTS-ami w obszarze aglomeracji miejskiej – wyjaśnia ekspertka 7R.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja
Lokalizacje typu City Flex wymagają odpowiedniego planowania już na etapie realizacji projektu. Oprócz dokładnej selekcji działki niezbędna jest również dokładna analiza otoczenia i potencjalnych klientów.
– Ten etap jest niezbędny dla uzasadnienia realizacji projektu magazynowego w ośrodku miejskim. Podobnie w przypadku projektu BTS (Built to Suit), pracujemy wraz z klientem nad wyborem odpowiedniej lokalizacji, tak w przypadku City Flex równie uważnie badamy położenie, aby móc później skierować projekt do odpowiedniego najemcy – dodaje Paulina Kozłowska.
City Flex stawia na eko
Z roku na rok najemcy magazynów zlokalizowanych w aglomeracjach stają się coraz bardziej wymagający. Paleta rozwiązań mających zwiększyć efektywność operacyjną i środowiskową wdrażanych w tego typu projektach pokazuje, że świadomość klientów rośnie.
– Klienci nie tylko pytają o innowacje, ale wręcz oczekują, że deweloper im je zapewni. Dlatego w 7R, oprócz standardowych dla rynku rozwiązań, stosujemy wiele innych – takich jak na przykład destryfikatory, które pozwalają wykorzystywać ciepłe powietrze gromadzące się na najwyższych poziomach hali do ogrzewania całego obiektu. Dodatkowo, co nie jest jeszcze standardem na polskim rynku, w izolacji naszych budynków stosujemy technologię PIR, która zapewnia mniejszy współczynnik przenikalności cieplnej, w porównaniu do wykorzystywanej obecnie na masową skalę wełny mineralnej – podkreśla Paulina Kozłowska.
Rozwiązań tego typu 7R stosuje znacznie więcej i jako polski deweloper stara się wyznaczać nowe trendy w tym obszarze. – Standardem w 7R jest już to, że wszystkie nasze nowe budynki wyposażone są w oświetlenie LED uzupełnione o protokół DALI. Dodatkowo każda z nowych inwestycji posiada instalację fotowoltaiczną oraz gniazdo do ładowania aut elektrycznych – wymienia ekspertka 7R.
Klienci nie tylko pytają o innowacje, ale wręcz oczekują, że deweloper im je zapewni. Dlatego w 7R, oprócz standardowych dla rynku rozwiązań, stosujemy wiele innych – takich jak na przykład destryfikatory, które pozwalają wykorzystywać ciepłe powietrze gromadzące się na najwyższych poziomach hali do ogrzewania całego obiektu. Dodatkowo, co nie jest jeszcze standardem na polskim rynku, w izolacji naszych budynków stosujemy technologię PIR, która zapewnia mniejszy współczynnik przenikalności cieplnej, w porównaniu do wykorzystywanej obecnie na masową skalę wełny mineralnej.
