BTS, czyli magazyn na specjalne życzenie

Kto dziś buduje obiekty, w których odbywa się produkcja przemysłowa? Większość Polaków jest przekonana, że zajmują się tym same firmy produkcyjne.

Piotr Miodek, Head of BTS w 7R: Większość inwestorów zwraca się z tym jednak do deweloperów. Mało jest firm produkcyjnych, które dysponują dziś odpowiednimi działkami, by się rozbudować, a od tego się zaczyna. Lokalizacja nowej fabryki czy nowego magazynu to dziś klucz do odniesienia biznesowego sukcesu. Deweloper ma w swoim katalogu zestaw lokalizacji, może także pozyskać dla inwestora grunt pod budowę w regionie, który go interesuje. Tak działamy w 7R. Oprócz lokalizacji klient otrzymuje techniczny know how. Budując na własną rękę, musiałby posiadać mocny dział techniczny, a w nim inżynierów budownictwa. Utrzymywanie go, jeśli buduje się co kilka lat, a tak zwykle jest, nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Inwestor, który podejmuje współpracę z deweloperem, zyskuje na przeprowadzeniu za niego całego procesu budowlanego: od nabycia gruntu, przez uzyskanie pozwoleń, wybór generalnego wykonawcy do odbioru obiektu. Nadzorujemy jakość pracy, zapewniamy wymagany prawem nadzór budowlany, dbamy o każdy szczegół.

Dlaczego lokalizacja jest tak ważna? Firmy nie chcą się rozbudowywać „za swoim płotem”?

Kluczowa jest dziś dostępność pracowników i infrastruktura komunikacyjna. Bywa, że firma posiada grunt we własnej lokalizacji, ale nie chce tam budować, bo wie, że inwestycja w tym miejscu będzie niekorzystna. Jeśli nasycenie zakładami produkcyjnymi w danym regionie jest duże, zaczyna się walka o pracownika, licytacja kto da więcej. Tak się dzieje na przykład już w niektórych branżach na Dolnym Śląsku.

Oczywiście, wiele firm rozbudowuje się w regionach, z których pochodzi, jak Pan powiedział, za swoim płotem. Ma już wyszkolonych pracowników, chce z nich skorzystać. Tak też można, ale można też budować we współpracy z deweloperami. Dzięki temu inwestowanie jest bardziej elastyczne.

Model, który jest specjalnie predystynowany do współpracy deweloper – inwestor z sektora produkcji, to Built-to-Suit. Czym się on charakteryzuje?

Klientów BTS jest mniej niż tych typowo parkowych: operatorów czy najemców powierzchni magazynowych. Bardzo często reprezentują oni korporacje międzynarodowe, mające sprecyzowane oczekiwania wobec budynku, który ma powstać w pożądanej lokalizacji. Ale nie tylko – w systemie BTS powstają także budynki dla firm krajowych.

Jak to wygląda z perspektywy 7R? Kiedy firma zainteresowała się takim modelem? Jakie inwestycje BTS ma za sobą? Dla jakich klientów?

Jako deweloper powierzchni magazynowej firma funkcjonuje od ponad13 lat. BTS-y były zawsze w naszym koszyku. Nowe jest to, że od kilku miesięcy mamy dedykowany zespół, który zajmuje się tylko nimi. Uznaliśmy, że klient BTS to trochę inny klient niż ten parkowy. Dlatego zajmuje się nim odrębny zespół – tworzą go osoby, które posiadają duże doświadczenie budowlane w branży magazynowo-produkcyjnej dla klientów indywidulanych, które brały udział w realizacji jednych z większych tego typu inwestycji na rynku budowlanym.

A wracając do Pana pytania. Mamy za sobą większe i mniejsze projekty. Warto wspomnieć o budynku w Balicach pod Krakowem dla Grupy BWI, która jest globalnym dostawcą części zawieszenia samochodowego. To raptem 10 tys. metrów kw., ale bardzo ciekawy budynek: ani nie produkcyjny, ani nie magazynowy. Znajduje się w nim laboratorium testowe. Są tam pomieszczenia z kontrolowaną temperaturą i wilgotnością oraz zewnętrzny tor testowy. W 2020 roku otrzymał Prime Property Prize dla budynku ekologicznego, bodaj jako pierwszy przemysłowy, a nie biurowy obiekt w Polsce. Jest samowystarczalny energetycznie dzięki zastosowanemu systemowi trigeneracji, własnemu ujęciu wody bytowej oraz zagospodarowaniu wody deszczowej w ramach nieruchomości. Doprowadzono do niego tylko gaz. Dzięki niemu wywarzana jest ciepła woda do ogrzewania i chłodzenia oraz prąd..

W naszym katalogu jest też świeżo ukończony produkcyjny budynek dla Valeo Siemens eAutomotive w Czechowicach-Dziedzicach. W Goleniowie zbudowaliśmy dla Grupy Hultafors obiekt magazynowy o powierzchni około 30 tys. metrów kw. wyposażony w rozbudowaną automatykę, w tym roboty rozwożące towar, które są ładowane energią z paneli fotowoltaicznych. Na swoim koncie mamy również magazyny chłodnicze m.in. dla Polomarketu na północy kraju.

Jakie są wasze główne lokalizacje w Polsce?

W każdym dużym regonie mamy kilka. Górny Śląsk i aglomeracja – to tereny, które są cały czas popularne. Dolny Śląsk czy okolice Wrocławia – mimo że występują tam problemy z pracownikami, klienci są nimi ciągle zainteresowani z uwagi na bliskość granicy zachodniej. Poznań i okolice, cały czas rozwijająca się Łódź, Warszawa i Trójmiasto – to też wiodące lokalizacje. Mniej oczywiste to Szczecin i Rzeszów. Mamy także duży park w Lublinie przy drodze S19 i kilka lokalizacji w Częstochowie z dużym potencjałem ze względu na autostradę A1.

Budowa BTS przypomina, oczywiście z całą różnicą skali, pracę krawca. Jak wyglądają przymiarki i dopasowywanie?

To zależy od klienta. Na przykład koncerny międzynarodowe często mają swoje własne oczekiwania co do budynku, bo na świecie mają ich po kilka lub kilkanaście i ich oczekiwany standard musi wszędzie być taki sam, mają upatrzoną lokalizację, przygotowane specyfikacje i wzorcowe rysunki. Dostosowujemy to do polskich i lokalnych uwarunkowań. Inny klient przychodzi i mówi: potrzebuję x metrów kw. budynku magazynowo-produkcyjnego, z czego 70 proc. to magazyn, 30 proc. produkcja, potrzebuję zatrudnić 400 osób, co możecie mi zaproponować? Jesteśmy gotowi do współpracy z jednym i z drugim.

Rzeczywiście, nasza praca przypomina trochę pracę krawca szyjącego na zamówienie. Zapominamy o czymś takim jak specyfikacja ogólna budynku, budujemy dokładnie to, czego oczekuje klient. Jeśli chce mieć elewację w kolorze nieba, proszę bardzo, będzie mieć. Mówię klientom, że w budynku, który będą użytkować przez 10, 15 czy 20 lat, wszystko musi spełniać ich oczekiwania, więc im więcej czasu zaangażujemy w fazę projektową i znalezienie rozwiązań na sprostanie oczekiwaniom klienta, tym lepsze będą efekty.

Klienci bywają na palcu budowy?

Oczywiście, ja nawet do tego zachęcam. Możemy wtedy z klientem wyjaśnić, dlaczego pewne rzeczy są zrobione tak, a nie inaczej i w końcowej fazie unikamy rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami a rzeczywistością. Naszą dewizą jest pomagać rozwiązywać problemy, żeby klient mógł skupić się na własnej działalności. Nie jest jego obowiązkiem posiadanie wiedzy z zakresu budowlanego, bo po to współpracuje z nami.

Ile trwa budowa?

8-12 miesięcy, w zależności od stopnia skomplikowania obiektu. Ważne jest to, co ma być w środku, jakie wyposażenie, jaka technologia, jaka automatyka i jak to wszystko dopasować. Klient zarabia przecież nie na budynku, ale na tym, co ma w środku, a w obecnych czasach automatyzacja w budynkach jest coraz bardziej zaawansowana i nierzadko budynek stanowi jedynie obudowę tego, co później jest w nim instalowane. Dlatego warto to wszystko dobrze omówić przed wbiciem w grunt pierwszej łopaty.

Zdarzają się poprawki?

Mając na myśli zmiany – oczywiście, że tak. To jak budowa domu. Jak się buduje z perspektywą użytkowania budynku przez 20 lat, to wstawienie dodatkowego okna czy wybudowanie dodatkowej ściany dla poprawienia funkcjonalności jest ważniejsze niż wynikające z tego zmiany. Chyba, że klient powie, że budynek stoi nie w tym miejscu, co powinien, ale takie rzeczy się nie zdarzają (śmiech).

Mówi się, że BTS to model dla dużych stabilnych firm…

Raczej tak. Chociaż czasami BTS-ami zainteresowane są młode firmy, które funkcjonują na rynku 2-3 lata, ale ich biznes rozwinął się w takim tempie, że potrzebują nowych obiektów. Zwykle jednak klientami BTS są firmy duże, zarówno polskie jak i międzynarodowe, które mają długofalową strategię rozwoju i potrzebują budynku w danym regionie, bo mają w nim plan rozwoju na 10-15 lat.

Jak BTS wygląda od strony bilansu firmy? Kto jest właścicielem budynków?

To zależy od modelu biznesowego, jaki ustalimy z klientem. Często budujemy w partnerstwie z zewnętrznym inwestorem, który będąc właścicielem obiektu ostatecznie odsprzedaje go użytkownikowi. W innym przypadku to my wynajmujemy budynek przez kilka lat, a później przechodzi on na własność naszego partnera inwestycyjnego albo użytkownika.

Czy są przykłady w Polsce opuszczenia obiektów BTS przez klientów przed końcem umowy? Czy skoro BTS, budowany jest na miarę, czy można go przezbroić?  

Raczej rzadko. Tak jak powiedziałem wcześniej, w BTS-y wchodzą firmy, które mają długofalowe plany. Natomiast co do adaptacji dla innego klienta, oczywiście jest to możliwe, z tym że do budynku produkcyjnego trudno będzie wprowadzić operatora logistycznego z wysokim składowaniem. Łatwiej przerobić magazyn na budynek produkcyjny.

Jak pandemia rzutuje na rynek magazynów i hal produkcyjnych w Polsce?

Rozmowa została opublikowana 8 lutego 2022 roku na portalu WNP.pl https://www.wnp.pl/logistyka/fabryk-nie-buduje-sie-za-swoim-plotem-decyduje-co-innego,536866.html