Aktywność inwestycyjna napędza optymalizację procesów transakcyjnych
Polski rynek nieruchomości magazynowych wchodzi w kolejny etap rozwoju. Jak zarządzać procesami due diligence w okresie wzmożonego popytu inwestycyjnego, wyjaśnia Tomasz Kostrzewa, Senior Investment Director Capital Markets w 7R.
Najnowsze dane jasno wskazują, że sektor nie tylko okazał się odporny na silne zawirowania rynkowe (wynikające m.in. z pandemii COVID-19), ale w rzeczywistości na nich zyskał. W efekcie, rynek bije kolejne rekordy, bo wraz z rosnącym popytem, dynamicznie rośnie aktywność deweloperów.
W ostatnich 10 latach rynek magazynowy w Polsce dojrzał. Im bardziej stawał się atrakcyjny, tym dostępność produktu malała. A ilość kapitału chętnego wejść w ten sektor rosła. Inwestorzy nie chcieli czekać, aż ukończone zostaną całe portfele nieruchomości, dlatego coraz chętniej wyszukiwali pojedynczych obiektów najwyższej jakości.
wyjaśnia Tomasz Kostrzewa, ekspert 7R
W efekcie liczba transakcji zwanych single-asset transactions znacząco wzrosła. Aby nadążyć za rosnącym apetytem inwestorów, należało więc usprawnić procesy transakcyjne, w tym analizy due diligence, które wykonywane są dziś nieporównywalnie częściej i na dużo większą skalę.
Gdy inwestor przygląda się kilku pojedynczym projektom jednocześnie (transakcja portfelowa), due diligence musi być prowadzone na tej grupie obiektów w tym samym czasie. Dodatkowo należy oczekiwać, że każdy z budynków, w dowolnym momencie, może zostać sprzedany, a transakcja nie może wpłynąć na analizę pozostałych projektów.
Aby zapewnić płynność i efektywność takiego procesu – podkreśla Tomasz Kostrzewa – do due diligence należy przystąpić już w momencie rozpoczęcia realizacji projektu. Jest to tzw. vendor due diligence, czyli analiza projektu, która trwa przez wszystkie etapy realizacji projektu, aż do finalizacji sprzedaży.
Wbrew powszechnej opinii, due diligence nie powinno rozpoczynać się w dopiero momencie sprzedaży projektu. Gdy już na etapie zakupu ziemi dostrzec można coś nietypowego, to ta sprawa nie zniknie, a wróci w momencie sprzedaży, więc należy te kwestie odpowiednio zakwalifikować już na samym początku.
przekonuje Tomasz Kostrzewa
Kolejnym elementem umożliwiającym sprawną, ale i rzetelną analizę obiektu jest odpowiednio dobrany zespół odpowiedzialny za realizację procesu. Oznacza to, że wśród osób koordynujących due diligence po stronie sprzedającego muszą znaleźć się specjaliści wielu dziedzin, od prawnej, podatkowej po techniczną. – Należy pamiętać, że w trakcie realizacji transakcji sprzedaży, w imieniu kupującego, projekt badany jest przez profesjonalistów różnych branż. Dlatego ważne jest, aby po stronie sprzedającego zespół ten również był zróżnicowany. 7R łączy specjalistów z wielu obszarów: od negocjatorów, przez finansistów, po inżynierów, dzięki czemu stworzenie takiego zespołu jest dla nas naturalną częścią badania due diligence” – mówi Tomasz Kostrzewa.
Taka interdyscyplinarność obu zespołów w jeszcze większym stopniu pozwala dotrzymać należnej staranności w procesie analizy nieruchomości poprzedzającej jej nabycie. – Kupujący chce poznać, co kupuje. Ma pewne założenia dotyczące projektu, a due diligence pozwala mu te założenia zweryfikować. Dlatego w 7R dokładamy wszelkich starań, aby proces ten przeprowadzony został sprawnie i rzetelnie” – podkreśla ekspert.
